2022国内物业设施设备绿色运维实践

2022-05-25

空间价值管理

2020年10月26日，中国物业管理协会团体标准《设施设备绿色运营管理服务规范》发布实施。规定了物业服务企业提供设施设备绿色运营管理服务的技术和管理认证要求，规定了设施设备绿色运营管理服务质量的认证指标和评价方法。 、用户和社会带来可观且可持续的绿色经济效益，促进设施设备绿色运维的可持续发展。

1.设备系统绿色运维要求

(一)管理要求

1.建筑设备系统设计、施工、调试、验收、综合性能调整、交付材料等技术文件齐全、真实。

2.施工设备运行管理记录应齐全，主要包括：设备运行记录、检验记录、运行状态调整记录、故障及排除记录、事故分析处理记录、设备系统缺陷记录、运行值班记录、维修记录、能耗统计分析等

3.能源系统应按照分类、划分、分项计量数据进行管理。 《国家办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统建筑物分项计量设计与安装技术导则》规定，在下列线路中应设置分项计量表： 变压器低压侧出线分体式计量外供电电路、专用区供电电路、制冷机组及锅炉主供电电路、带泵电路的独立供电冷热源系统、集中供电分体式空调电路、照明插座主电路、电梯电路.

4.楼宇设备系统在运行过程中应采取无成本/低成本运行措施。

(二)设备系统要求

1.暖通空调系统

(1)冬季室内运行设定温度不得高于设计值2°C，夏季不得低于设计值2°C。

(2)在使用中央空调且人口密集的地区，运行时的新风量应根据室内人员的实际需要进行调整，并符合《设计规范》 《民用建筑采暖通风空调》（ ）的有关规定。

(3)制冷（制热）设备运行应采用群控方式，运行机组数量应根据系统负荷变化合理分配。常用冷水机组台数控制方法是：当新增一套设备时，当计算出的冷量超过机组总标准冷量的15%时，确定冷量条件，例如已经开组，冷量需求超过单台制冷量的15%，延迟20-30分钟后，判断负荷继续增加，开启新的一组设备，判断制冷量的条件一组设备的冷量是计算出的冷量低于机组总标准冷量的60%，打开两套设备，冷量逐渐减小。当冷量恢复时要求低于单机制冷量的60%，延时20-30分钟后判断制冷量没有变化，可关闭其中一台。及其附属设备。

(4)制冷机组的出水温度要根据室外气象参数和除湿负荷的变化来设定。以冷水机为例，在低负荷时，冷冻水的设定值在设计值7℃的基础上，温度可提高2-4℃，一般出水温度每升高1℃，能耗可降低约1.@ >75% 相当于满载能耗。

(1.4@>在技术经济合理的情况下，空调系统应根据过渡季节室外气象参数、新风量和工作效率要根据新风和回风的焓值来控制。

(1.5@>变频运行的水系统和空气系统不应低于30Hz。

(1.6@>冷却塔出口水温设定值应根据室外空气湿球温度确定；冷却塔风机数量和转速应根据冷却塔出口水温调整。冷却塔出水温度越低，冷水机的制冷量就越大，但如果过低，会大大降低制冷机组的制冷量，冷凝压力会导致机组故障，所以冷却塔出水温度应高于制冷机组的低温保护。

(1.7@>冷水机冷凝器的结垢热阻要根据冷凝温度和冷却水来决定。要监测出口温差的变化。满负荷时，冷凝温度和冷却水的差值。冷却水出口温度不应大于2℃，否则应采用相应的物理或化学清洗方法，以保证冷水机的冷却效率。

(1.8@>建筑物使用时应根据气候条件和建筑物荷载特性，充分利用夜间预冷方式。

2.给排水系统

给排水系统运行过程中，应按水平衡试验要求运行，以降低管网渗漏率。实际操作流程如下：

(1)掌握项目用水现状，如水系统管网分布情况，各种用水设备、设施、仪表的分布和运行情况，以及总用水量与各用水单位的定量关系，得到准确的实测数据。

(2) 对项目当前用水状况进行合理分析，根据获得的信息和数据，对相关用水指标进行计算、分析和评价，找出薄弱环节和节水潜力，制定切实可行的管理措施和方案。查明工程漏水点管网和设施漏水点，采取修复措施，防止漏水。

(3)建立用水档案。

(4)供水系统运行时，供水点供水压力不应低于水器具要求的最低工作压力，但应避免出现超压外流现象。

(1.4@>水计量装置功能应完好，数据应记录完整；冷却塔供水应有记录并定期分析。

(1.5@>节水灌溉系统的运行方式应根据气候和绿化灌溉需要及时调整。

(1.6@>景观水系运行时，应充分利用非传统水源补水，并保证补水记录齐全。

(1.7@>循环冷却水系统运行中，应保证冷却节水措施运行良好或非传统水源补充正常，水质满足现行国家标准。

3.电控系统

(1)变压器要实现经济运行，提高利用率。单台负荷率在60%左右时效率最高，可在光照季节使用负载，部分变压器停运，并采用节能无功补偿装置，实现无功分散和就地补偿。

(2)各相负载应平衡调整，配电系统三相负载不平衡不大于15%-20%。

(3) 对于容量大、负载稳定、长期连续运行的用电设备，应采取措施就地补偿无功功率，低压侧电力系统的功率因数应为0.93-0.98.

(4)应定期测量谐波，超过限值应采取技术措施控制。

(1.4@>室内照度和光照时间应结合建筑使用需要和自然采光条件。

(1.5@>电梯系统应根据使用情况优化运行方式。

(1.6@>供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统工作正常，并有完整的运行记录。

4.可再生能源系统

(1)可再生能源系统与常规能源系统相同当能源系统并行运行时，应首先运行可再生能源系统。

(2)太阳能集热器系统运行时，应定期检查过热保护功能，以免阳光空旷、日光闷热损坏太阳能集热器。

(3)冬季太阳能集热系统运行前应检查防冻措施。

(4)太阳能集热系统和光伏组件的表面应定期清洁。

(1.4@>使用地源热泵系统时，应监测和分析地源侧的温度。

(1.5@>使用地源热泵系统安装时，应在系统上标明冬夏季过渡的明显标志，并在季节过渡前完成阀门过渡操作。

(1.6@>可再生能源系统应单独计量。

2.设备系统绿色优化运行方案

(一)暖通空调系统运行计划

1.空调系统运行动态调整

空调系统一般根据计算出的最大设计负荷来确定冷热水温度、风量、送风温度、新风比。它们经常在部分负载下运行，造成大量浪费。因此，空调系统的运行应动态调整，根据室外天气条件的变化、建筑物的功能特点、室内人员的数量、设备的运行状况，调整新风比，冷冻水温度、冷却水温度、热水温度、空调系统启停时间等。

多台冷热源机组并联运行时，应根据负荷变化实施合理的群控策略。运行期间，根据负荷调整运行机组台数，使机组负荷达到50%以上，避免出现“大马拉大车”的情况；在不同的负载条件下，不同容量的机组应合理匹配运行。好的;风冷热泵与其他冷热源机组（地源热泵、冷水机组等）同时使用时，除考虑机组容量和机组数量外，还应确定是否根据室外情况打开风冷热泵机组。夏季风冷式热泵的制冷量随着室外空气温度的升高而降低；冬季风冷热泵的制热能力随着室外气温的降低而降低。

2.部分负荷下的输配电系统优化

由于建筑物大部分时间处于部分负荷状态，因此可以对输配电系统采取适当的运行措施。冷冻水泵、冷却水泵、风机等分别安装变频器，实现变水量/变风量运行，节约运输能耗。水泵/风机变频后，宜监测空调系统或设备的能耗数据，了解水泵、风机等设备与空调主机的匹配程度，尤其是匹配度变频工况下机组和水泵的转速，并根据分析结果调整水泵/风机。风扇操作策略。实际运行中应掌握设计工况下冷水机组和水泵的对应情况，避免因开水过多而导致空调水系统在大流量、小温差状态下运行泵。当冷热源机组负荷率或开度变化时，应及时调整泵开度，避免不必要的能量损失。

3.合理开启新风机组

对于新风系统，以往研究的重点往往是如何降低新风的能耗。很多公共建筑（尤其是写字楼）在实际运行时并没有开启新风系统，或者只是偶尔运行。其中，部分玻璃幕墙建筑无法开启或开启面积小，导致室内新风量严重不足，人多或逗留时间长时，会引起胸闷、头痛。室内人。因此，对于新风机组的运行，应在保证室内空气质量的前提下采取合理的策略。

物业管理人员应制定合理的新风运行策略，按要求开启新风机组，并根据季节和气候变化调整新风阀门的开度。在过渡季节，当自然通风不能满足室内新风需求时，应独立运行新风系统，改善室内湿热环境，保证每个房间的新风量。

对于会议室、报告厅等在某些时间段人流集中的房间，可以根据室内CO2浓度控制新风量，即通过取室内的CO2浓度来控制新风量。 CO2 浓度作为参考标准。可在建筑物的典型位置（通风最不利的点）设置CO2浓度监测点，根据监测结果确定新风机的运行策略。如果楼宇有楼宇自控系统，室内CO2浓度的监测也可以与楼宇自控系统联动，组成CO2浓度监测装置，可根据室内环境的变化自动调节新风量。这样，管理者就可以避免因依赖主观经验而导致的室内空气质量差，或完全被动和被动地控制新风量的引入等问题。

4.合理调节空调末端

合理设定室内温度对节能有显着影响。研究表明，在夏季，空调房间的空气温度可以提高1°C，可以减少7%-10%的用电负荷。根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》（国办发[2007]42号），夏季室内空调温度设置不得低于26℃，温度冬季室内空调的设定温度不得高于20℃。合理的温度设定，不仅有利于节能，也有利于人体健康。人体正常体温需要相对稳定的温度环境，室内外温差过大，容易造成体温不平衡。夏季空调温度一般设置在比室外温度低3-5℃。空调过冷或过热容易导致感冒、关节炎复发等疾病。

终端温度控制可采用以下操作策略：

(1)加强公共区域空调末端温度调节控制；控制楼内中央空调风机盘管供电。控制，办公楼工作人员下班，停风机盘管供电，中央空调开启时风机盘管送电。

(2)手动设置各温控器的温度设定范围，保证温度调节在合理范围内。

(3)在明显的地方张贴温控要求，提醒和引导用户遵守调温要求；在写字楼内加大节能降耗宣传，在空调正常供应的情况下，严禁打开大楼外窗，以减少大楼内能源消耗的浪费。办公室工作人员离开时间超过30分钟，应关闭空调。

5.添加空气净化模块

为了改善室内空气质量，可根据建筑类型和空调系统增加空气净化模块，去除空气中的颗粒物、微生物和挥发性有机物等污染物。

对于全风系统，空调机组可采用“静电+静电”、“静电+袋（板）中效过滤器”等净化设备形式；对于风机盘管+新风系统，可使用新风净化器或在室内风机盘管设备的回风口安装净化；对于非集中式空调系统，可以使用家用空气净化器来达到净化目的。

(二)高低压变配电运行方案

1.@ >合理分配负载，单台变压器负载率不低于50%。

2.应利用峰谷电价差合理调整储能装置的运行时间和运行策略。

3.配电系统各相负载应平衡调整，三相负载不平衡不大于15%。

4.容量大、负载稳定、长期连续运行的用电设备应现场采取无功补偿措施，电力系统低压侧的功率因数不应低于< @0.95，高压侧按当地供电局要求。

5.使用电力变换设备时，应进行谐波测量。若超过限值，应采用适当参数的电抗器与电容器串联或使用有源电力滤波器进行处理。

6. 建议通过减少照明灯具数量、更换灯具类型、安装照明控制装置等方式来调整室内照度和照明时间。室内照度应符合相关国家标准。

7.供暖、通风、空调、照明、电气、供水、电梯等设备的自动监控系统应正常工作，运行记录应齐全。

8.应监控设施设备的运行情况以及能源消耗和用水量。对于监控和管理，应使用具有数据处理和分析功能的楼宇自动化系统和楼宇能源管理系统。

9.对建筑能源管理系统的监控仪器和传感器进行定期检查和校准。

(三)给排水运行方案

1.综合水计量

物业服务公司需要定期测量和记录水量，比较和检查主水表和副水表的流量。如果主水表和副水表的流量之和有显着差异，及时找到漏水点，分析漏水原因，采取修复措施堵漏。

2.定期压力检测

在实际使用中，超压出水会导致隐藏的水浪费，而水压过低会导致水流量过低，影响正常使用。因此，物业服务企业应定期检测各楼层供水点的水压。如果供水压力低于水器具要求的最低工作压力空调新风属于能耗管理吗，应加装增压泵。若供水压力大于0.20MPa，应加装减压泵。

3.节水灌溉系统的环保运行

绿色建筑可采用节水灌溉系统，绿化灌溉采用喷灌、微喷灌、滴灌等节水灌溉方式。服务企业在节水灌溉时应注意以下几点：

(1)再生水中的微生物很容易在空气中传播，因此再生水不能用于喷灌；

(2)微喷灌的灌水器口径小，容易堵塞。因此，微灌用水一般要进行净化处理，特殊情况要进行化学处理；

(3)人员活动频繁的绿地宜采用微喷灌，应避免喷洒在绿地周边道路上。

4.雨水和河水使用水质要求

部分建筑使用雨水或附近河水进行绿化灌溉、景观补水、道路冲洗等。当雨水或河水作为水源时，应采取相应的水处理措施，回用的水质应定期检测水。确保水质安全。用于绿化和道路冲洗时，水质应符合《城市污水循环利用城市杂水水质》（GB/）的要求； (GB/) 要求。

(四)电梯节能运行方案

1.提高单台电梯的工作效率

及时更换老旧故障部件，可以提高单台电梯的工作效率，延长电梯的使用寿命。对故障频繁的电梯，应制定专项维修计划，增加维修次数，减少临时故障时间。另外，电梯的照明和通风系统应该是智能化的，它可以在长时间无人时自动关闭照明和通风，减少电力损耗。

2.采用新技术电梯

中国特检协会《电梯能效》研究团队对全国10个城市不同类型电梯的测试数据表明，不同电梯在完成相同运输量时的耗电量水平相近。相差可达8倍，采用VVVF变频器的电梯优势明显。

3.一些电梯在错误的时间关闭

工作日和节假日，人少时，电梯的使用率会显着降低。此时，部分电梯应关闭。只保留必要数量的电梯运行，以减少电梯不必要的损失。在实施中，可以先关闭每栋楼的一部电梯，然后根据实际运行情况进行相应调整。比如一台6KW的电梯，按照25%的利用率计算，可以节电如下：6X25%X12=18度电，一个月（30天）是18X30=480度电，不包括照明、通风、失控系统，长期坚持节电效果非常明显。

4.单独的单层和双层电梯

两台以上电梯并排使用的建筑物，可采用单层和双层分开运行的方式，一台电梯只能到达单层，一台电梯只能到达双层，这样可以有效地分解电梯运行负荷，减少电梯机械磨损次数，电梯能耗也会显着降低。

(五)可再生能源系统运行计划

太阳能热水系统在运行过程中，要注意防晒、防冻、清洁等问题，以免损坏或太阳能热水系统因效率下降等原因被废弃。以下策略可以采纳：

1.产品交付时，供应商应调试系统，确保产品能正常使用，并向业主提供信息。或者物业服务公司进行指导。

2.要经常检查太阳能集热系统的温度变化。当温度超过规定值时，应采取相应措施，如及时补充冷水、释放过热蒸汽等。若长时间无热水需求，物业服务公司应开启循环泵，强制集热器内的液体循环，或定期放热水，避免集热器长时间空置。

3.对于直接集热系统，冬季温度低于0℃时，应排空循环系统中的水；对于间接集热系统，应在入冬前及时补充防冻液，在极端低温的情况下，可采用强制循环防止冻结。

实现碳达峰和碳中和是党中央作出的重大战略决策，是着力解决突出资源环境制约、实现中华民族可持续发展的必然选择。服务企业要通过学习绿色运维管理，提高设施设备绿色运维技术能力，提高和增强市场竞争力，在“十四五”碳达峰关键期和窗口期贡献自己的力量- 年计划”。 .

空间管理的价值

供稿人：中国建筑科学研究院有限公司、环境能源研究所