物业项目常见工程问题的处理

2022-05-25

常见的项目质量问题包括未完成的作品、未交付的作品和质量缺陷的作品。

(一）未完成作品

未完工项目是指尚未建设安装或在建但尚未达到竣工验收标准的项目。

1.未完成项目遗留的常见问题

(1)未完成的水电工程。包括供水未接通或未移交，计量装置不完善；临时用电物业能耗管理方案，计量装置不完善；电力不完善已接通或配电房未交接；民用/商业用水、用电指标比例不合理。

(2)配套设施未完成。包括垃圾转运室未设置；公共垃圾桶未配备；社区绿化未完成；物业管理室和客厅未设置。未确定和装修到位；社区娱乐设施未配备；物业项目VI标识缺失；围网和大门未建成关闭；地下停车场未使用。

(3)弱电未完成建设。包括闭路监控系统未完成建设；小区门禁系统未完成建设；可视对讲系统未完成建设。

2.未完工对物业服务的影响

(1)未完工水电项目对物业服务的影响：临时水电或商业水电高价导致物业管理成本增加；混乱；无法对公共能源进行分类管理消费。

(2)配套未完工对物业服务的影响：垃圾转运房选址难，业主意见不一；项目整体环境效果差，业主缺乏休闲场所；物业服务场地得不到保障；无法实行封闭式管理，危及业主人身和财产安全；增加秩序维护岗位，增加物业服务成本。

(3)未完工弱电项目对物业服务的影响：业主进出不便；无法控制人员进出，存在安全隐患。

3.未完成项目处理措施

(1)水电未完成处理对策：在进行检查时，应复制水电表的基数。承包商应设置单独的水电使用计量装置。建设，明确单价和结算周期；物业管理处要依据《公共能耗分类分项系统图》核对能耗计量装置的完备性，用电提升到一级子项，水要改进到子项，集中供暖和集中供冷只能分类；能耗数据（地下停车场、中央空调、供暖系统、再生水系统、温泉系统等）应配备单独的计量装置；如果在检验过程中发现能耗计量装置缺失或不完善，应在三工作日。向建设单位提出改进建议并跟踪落实。建设单位不同意的，应当制定改进方案，报上级部门批准后实施；动用包括建设单位和供水供电单位在内的所有社会资源，协商降低商业水电指标比重；与建设单位协商过户时间安排；一般来说，可以利用移交和移交的机会，改进计量装置，调整民用和商业水电比例，在移交水电设施设备前结清前期费用。

(2)垃圾转运房建设：督促施工单位尽快在规划设计地点建设垃圾转运房，并向施工单位说明越早施工越好施工单位，对业主的干扰少。如果前期没有规划地址，建议施工单位选择地下室或远离业主住宅、僻静、下风的项目；地下室垃圾转运室必须考虑电源连接、通风、污水排放、清洁水源、垃圾车限高、行走路线等因素。

(3)其他弱电及其他未完工项目：协助施工单位完善相关审批和施工程序；协助施工单位与业主沟通协商及索赔程序；写信至施工单位咨询竣工计划并定期跟进；要求施工单位给出完整的时间计划并进行公示；组织编制统一回复业主。

(二）未交付作品

未交付项目是指已建成安装但尚未通过竣工验收或已通过竣工验收但尚未正式交付客户使用的项目。

1.常见的未交付工程问题（包括但不限于）

(1)竣工验收不合格：项目竣工验收记录不合格；电梯无检验合格证；消防系统不合格；人防工程不合格；规划不合格；环保项目不合格。

(2)停车场未交付使用：未通过检查的停车场无法投入使用；没有自行车、摩托车的停车位。

(3)会所还没送到。

2.未交付作品对物业服务的影响

(1)竣工验收未通过对物业服务的影响：导致业主投诉维权，拒绝缴纳物业管理费；存在安全隐患和管理风险。

(2)停车场不发货对物业服务的影响：地上停车乱七八糟，导致业主与物业服务公司的管理冲突。

(3)会所不交付给物业服务带来影响：导致业主投诉维权；业主拒交物业管理费。

3.未交付项目对策

(1)消防系统、电梯等未通过验收的项目，存在重大管理风险，不予承接。如有特殊原因，双方必须签字确认书面协议，由此产生的一切风险由建设单位承担；

(2)停车场、会所未验收的，首先与建设单位明确交付使用承诺日期；

(3)与施工单位协商临时停车解决方案，如划定临时停车位并标记并公布给业主。

(三）质量缺陷工程

质量缺陷项目主要从房屋实体、功能、环境等实际情况是否符合相应的国家和地方标准或合同内容来确定。

1.质量缺陷工程遗留

(1)本体质量缺陷：楼板太薄，楼板、墙体空心；墙体未抹灰，脚手架孔未堵；墙体裂缝、沉降裂缝；外墙、屋顶、门和窗户、卫生间地面漏水；门窗变形划伤；栏杆和安全玻璃设置违反工程施工强制性标准；室内净高、净开间超过最大负偏差和水平差；装修与原设计不同，而货物不在板上。

(2)给排水质量缺陷：排水管网通畅造成水淹；供暖、爆管漏水；地漏排水不畅。

(3)供电质量缺陷：电线中存在裸线；插座电路串联。

(4)共享设备质量缺陷：闭路监控系统瘫痪；电梯故障；小区门禁瘫痪；可视对讲瘫痪；安装通风口和挡板影响消防安全。

(5)常见设施质量缺陷：停车场转弯半径、返回半径、限高设计不合理；游乐设施存在安全隐患。

2.质量缺陷对物业服务的影响

造成业主房屋装修损失；不及时修复，导致业主投诉维权；

3.质量缺陷工程解决方案

(1)为保证维修工作的质量和效率，施工单位、承包商和物业服务公司应签订三方维修协议。首先明确承包商的保修期限届满，工程质量保证金的结算须经物业服务企业验收确认；其次，物业服务公司通知承包人进行维修，但承包人未及时履行义务的，物业服务公司有权指定其他维修单位组织实施，费用由承包商承担。

(2)一般质量缺陷按工程维修流程处理。

(3)对于重大缺陷，一是明确责任，主动向业主说明情况；二是要求施工单位组织协调承包商给出完善的时间计划.