《连云港市物业服务收费管理实施办法》

2022-10-04

第一章总则

第一条 为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》 》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本办法适用于连云港市行政区域内的物业服务收费行为和监督管理活动。

第三条市物价管理部门会同市物业服务管理部门负责本市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费管理办法，指导本市物业服务收费管理工作。

第四条 本办法所称物业服务费，是指对业主或者物业使用者收取的维护、维修保养、管理、维护环境卫生及相关秩序的费用。

物业服务费包括物业公共服务费、停车费、车位（库）出租、专项服务费、代理服务费等。

第五条 政府鼓励建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业进行公平的价格竞争，通过市场促进物业服务收费的形成。竞争机制。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理的原则，坚持服务内容、服务质量、收费标准相适应，根据服务成本、法定税金和合理利润确定，分别落实政府引导。价格和市场调整价格。

普通住宅预置物业（指业主、业主大会、物业管理委员会聘用物业服务企业或成立自治组织接管物业前）的公共服务费、物业管理中的停车费普通住宅面积、车位（库）租金等以政府指导价为准。

业主大会或物业管理委员会成立后，普通住宅物业的公共服务收费由业主大会、业主委员会或业主大会授权的物业管理委员会决定，并通过物业服务合同。

业主采用自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合的服务收费标准，由业主共同决定并同意执行。

满足部分业主、物业使用人需要或委托开展的特殊服务等其他物业服务收费，以及非普通住宅和非住宅物业服务收费，按市场调整价格执行。具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。

第七条 物业管理区域内因建设单位原因已竣工未售出或未按时交付购房人的物业，其物业公共服务费及代收代缴费用建设单位应全额支付财产。

已满足交房使用条件，但因业主原因未及时入住、业主入住后6个月（含）以上未入住，或入住后连续6个月（含）以上未使用，业主应在空置前向物业服务公司书面备案，其物业公共服务费及代收代缴费按合同约定标准的70%。装修装修期间，业主应足额缴纳物业公共服务费和代收代缴费用。业主大会或物业管理委员会成立后，业主

第二章物业公共服务收费管理

第八条 物业公共服务费是指物业服务企业或者物业自治组织按照物业服务合同向业主或者物业使用人提供公共物业基础服务所收取的费用。

第九条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由物价部门会同物业管理部门综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度等因素收取。 ，以及消费者价格指数的变化。制定相应的物业公共服务水平标准、标杆价格和浮动幅度，并向社会公布（见附件1、附件2）。

物价部门应当会同物业管理部门每三年对物业的基准价格和公共服务收费浮动幅度进行评估，并根据评估结果及时调整。

第十条 业主、业主大会或者物业管理委员会选聘物业服务企业前，普通住宅建设单位应当在本办法公布的政府指导价范围内选聘相应的人员。通过公开招标等合法方式取得资质。物业服务企业，在前期物业服务合同中规定服务内容、服务标准和收费标准。建设单位与购房人签订的房屋买卖合同，应当包含原物业服务合同约定的内容。房屋买卖合同未约定首期物业服务费的，由建设单位承担。

价格主管部门应当对开发建设单位和物业服务企业通过招标等法律形式确定的物业服务价格行为进行监督。备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案凭证、备案申请等材料。

第十一条 业主大会、业主代表大会或者物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因变动需要调整的在服务成本、政府指导价标准调整等方面，物业服务企业应当在街道办事处（乡镇人民政府）的组织、指导和监督下，提供真实、完整、有效的物业服务成本信息。披露，并咨询业主。半数以上业主同意形成业主共同决定，在政府指导范围内实施调整物业能耗管理方案，并同意执行。

第十二条 业主大会成立后，普通住宅物业的公共服务收费标准由业主大会、业主大会授权的业主委员会或者物业管理委员会决定，并通过物业服务合同。物业服务企业应当向价格主管部门申请备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案凭证、设立业主委员会或者物业管理委员会的相关资料，并备案申请材料和其他材料。

第十三条业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业公共服务费。业主与业主约定由业主支付物业公共服务费的，业主按照约定承担连带责任。

第十四条 物业公共服务费的征收范围以物业登记面积为准。未登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

业主和物业使用人应当自房屋买卖合同（符合竣工验收条件）和入住通知约定的房屋交付之日起缴纳物业公共服务费。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。

第十五条 物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指业主向物业服务公司支付固定物业服务费，盈亏由物业服务公司承担的物业服务计费方式。

薪酬制度是指按约定的比例或金额在预收物业服务资金中提取并支付给物业服务企业的报酬，其余全部用于物业服务合同约定的费用。收费方式。

第十六条 物业管理区域的物业公共服务费一般由以下因素构成：

（一）管理服务人员的工资、社会保险、工会经费、职工教育经费等；

（二）物业公用部分和公用设施设备的日常运行维护费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化维护费用；

（5）订单维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用空间、共用设施设备、公共责任保险费用；

（九）管理费的分摊；

（十）业主大会批准的其他费用；

(11) 法定税金和合理利润。

物业公用部分和共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当从住宅专项维修基金中支付，不得重复计入物业服务支出和物业服务费用。

第十七条实行物业管理的社区，由物业服务企业负责本区域的环境卫生保洁工作。生活垃圾处理费包含在物业管理公共服务费中，不再单独收取。环卫部门将按实际使用物业公共服务费标准提取每户每月2元，用于垃圾收集、清运、运输等后续费用。

第十八条业主在办理新房交割手续时，应当按照物业面积向物业服务企业支付每平方米2.5元的房屋装修装修管理服务费。

非普通住宅、非住宅房屋装修装修管理服务费标准由物业服务企业与业主或使用单位、装修单位协商确定。

房屋装修及装修管理服务主要包括：装修垃圾清运（不包括拆墙）、装修人员进出管理、装修车辆管理、共用部位和共用设施设备的保护与管理、装修过程中的协助。相关主管部门通报房屋改造中的禁止行为和注意事项。装修人员通行证等不收费。

在法律法规允许的范围内，如需改变房屋结构，可按装修房屋实际墙体面积收取建筑垃圾清运费。

普通房屋二次及以上装修，按规定标准收取房屋装修装修管理服务费。

第十九条 住宅小区共用设施设备的维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的水、电、气价格，按照当地居民价格标准执行。, 气体除外。

物业管理区域的常用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、走廊照明、路灯、道路、绿地、水泵、非营业性车库、监控安防设施、公益文体设施、物业服务室和共用设施设备二手房等。

非经营性停车库是指物业管理区域内为业主或物业使用者提供车辆停车服务的停车位和车库。

第三章车辆停车收费管理

第二十条 物业管理区域内经规划许可或者业主大会依法增设的车位（库）分为业主共享车位（库）、业主专用车位。 （车库）、人防车位、建设单位车位按类别和专属权益划分。（图书馆）等 物业管理区域内用于停放汽车的车位（库）应首先满足小区业主的停车需求。

物业管理区内业主共享、独享、专用的车位（库），按照业主的专有权益等因素收取停车费和车位（库）租金。停车位（车库）和管理服务的成本。合身。

第二十一条 车辆停放在业主共用的道路或者其他场地的，应当在业主大会召开前在之前的物业服务合同中约定；业主大会成立后，按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会的决定使用。

第二十二条建设单位的车位（库）可以通过出售、赠与、租赁等方式约定。建设单位未出售或未附设的车位（库），应先出租给小区内业主；业主要求租用车位（库）的，建设单位不得只卖不租。

第二十三条 依法建设的、平时用作停车位的人防工程，应当向所有业主开放，租赁期不超过3年，停车位不得出售、赠送。

人防工程收取的租金和停车费，按照有关规定用于人防工程设施的维护管理和停车管理的必要费用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

第二十四条 停车费是指业主委托物业服务公司或者专业管理机构（以下简称物业服务公司）对公共、共享停车位（库）及其配套设施设备和相关场地进行维护管理。 . 收取的费用包括车位（车库）使用的公共设施设备的运行能耗和维护、保洁卫生、秩序维护、管理和服务人员费用以及法定税费。

车位（库）出租是指车位的所有人或管理人将车位（库）出租给用户所收取的费用。

第二十五条 小区内的汽车停车费和车位（库）租金实行政府指导价。物价管理部门会同物业管理部门根据物价管理权限制定普通住宅停车费、租金的底价和浮动幅度，并向社会公布（见附件3）。

业主对停车场有仓储等服务需求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自行约定服务内容、服务标准和收费标准。

第二十六条停车费由物业服务企业按照物业服务合同的约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

需要调整收费标准的，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定，并在与物业服务企业签订的合同中执行。政府指导价。

第二十七条 车位（库）租金由车位（库）所有人或者管理人按照合同约定收取，也可以由物业服务企业收取。

需要调整租金标准的，服务双方应当在政府指导价范围内履行合同。

第二十八条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可以设置临时停车位，供游客临时停车。临时停车费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准符合政府指导价的规定。

因公务期间进入小区物业管理区进行军警应急、抢险救援、市政工程抢修等工作的车辆，以及临时停放的供业主和物业使用人交付、维修、安装、搬家和搬迁的车辆。其他服务、物业服务 商家不得收取任何费用。

第二十九条 占用业主共用的道路或者其他场地停放汽车的，在业主大会成立前，收入的70%计入住宅专项维修基金，其余部分用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，所得款项按照业主大会或业主大会授权的业主委员会的决定，以及物业服务合同的约定使用；

第三十条 物业管理区域内的停车场实行门禁通（卡）管理的，应当免费为业主提供通行（卡）一张。费用不得超过10元。

物业服务企业应当在停车场入口的显着位置设置价格牌，标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停车时间、监督举报电话等，自觉接受社会监督。

第四章 其他服务收费管理

第三十一条 专项服务费是指物业服务企业应业主或者物业使用人的要求提供专项服务而收取的费用。

专项服务费的收费标准由双方根据服务内容和服务质量协商确定。

第三十二条 代理服务费是指物业服务企业接受业主或者物业使用人的委托提供代理服务时，向委托人收取的费用。

代理服务费的收费标准由双方根据服务内容和服务质量协商确定。特殊服务、代理服务、临时停车等有偿服务，不得损害业主的合法权益。

第三十三条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以按照约定向委托单位收取佣金，但不得向业主收取手续费等附加费用。费用。

第三十四条 代收代缴费用，是指共用电梯、水泵（不包括泵房交给自来水公司的）、中央空调、集中供暖、监控机的运行电费。物业管理区域内的房间等设施设备，以及公共照明、公共用水等，物业服务公司负责收取和支付费用。

物业服务企业收取和支付的费用应当单独列出，并按实际支出和约定方式合理分配给业主或物业使用人，已计入公共物业服务成本的，应当不重复收费。分摊方式由物业服务合同约定。合同没有约定或者约定不明确的，按照业主专属部分占建筑物总面积的比例进行分摊。

第三十五条 新建小区实行门禁通行证（卡）管理的，建设单位应当免费为业主和物业使用者分配不少于4张通行证（含IC卡等）。，可以收取生产成本，但每件不得超过10元。业主大会成立后，门禁卡的管理由业主大会与物业服务企业协商确定。

第五章行为准则管理

第三十六条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质量与价格相匹配的服务，接受业主监督。业主对物业服务情况提出查询时，物业服务企业应当及时回复。

物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项分包给其他企业的，不得降低服务质量、降低服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督物业服务合同履行和最终履行的责任。

第三十七条物业服务收费应当明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务水平、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准和收费依据，接受业主监督。或者财产使用人，不得向财产所有人或者财产使用人报告。房东或物业占用人收取任何未指明的费用。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域显着位置设置公告栏，如实公示物业公共服务费收支情况和运营设施收支情况。每六个月分配一次公共水电费，并接受所有业主的意见。督促，每次公示时间不少于15天。业主或者业主委员会对公布的公共水电费分配提出异​​议的，物业服务企业应当作出答复。

物业服务企业应当单独列出停车费，并独立核算。业主委员会对停车费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

第三十八条业主和物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时缴纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定缴纳物业服务费的，业主委员会和物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期不支付的，物业服务企业可以依法追缴，直至向人民法院提起诉讼。

产权转让时，原业主应当与物业服务企业结清物业服务费。

第三十九条 物业服务费应当体现自愿委托、有偿服务的基本要求，不得强行收取或者只收取不服务费。

第六章监督管理

第四十条 价格主管部门对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监督审查制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理部门应当及时制定或者完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

物业管理部门应当会同物价部门加强对招标价格行为和合同履行情况的监督管理。

第四十一条 本办法实施前，业主与建设单位在商品房销售合同中约定物业前期服务费，或者与物业服务企业签订物业前期服务协议的，物业公共服务费可按原协议执行。需要调整物业公共服务收费标准的，按照本办法第十一条的规定执行。

第四十二条各级价格主管部门、物业管理部门应当定期对物业服务收费情况进行监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，价格主管部门适用《中华人民共和国价格法》。、《价格违法行为行政处罚条例​​》和《江苏省物业管理条例》等规定作出相应处罚：

（一）超出政府指导价浮动范围的收费标准；

（二）未按规定提供服务收取费用；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式，变相提高收费标准；

（四）强制或者变相强制服务和收费；

（五）接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的委托，在收取相关费用时向业主收取手续费等附加费用；

（六）未按规定执行明码标价的；

（七）未按照法定要求公开或者不准确公开物业服务费、运营设施收支、公共水电费分摊等情况的；

（八）其他违反价格法律、法规和规章规定的行为。

第四十三条 价格主管部门、物业管理主管部门未依照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法规定对物业服务收费进行管理和监督的，上级价格权限和财产管理 行政主管部门应当予以纠正，并依法追究有关人员的责任。

第七章附则

第四十四条 地方街道、社区或者依法设立的社区服务站等其他法定管理单位的物业服务收费，可参照本办法执行，各县、赣榆区物业服务收费管理政策可参照执行。参照本实施办法实施；各县和赣榆区行政区域内的物业服务收费政府指导价，由各行政区域在市区物业服务收费政府指导价范围内制定。

第四十五条本办法由市物价局、市住房保障和房地产管理局在各自职权范围内负责解释。

第四十六条本实施办法自2015年1月10日起施行，有效期5年。原联吉复字[2008]326号文同时废止。