物业管理实战一：用PDCA理论一次性讲解物业工程设备的管理体系和关键点

2022-10-22

前言：

作为业主，我们都知道楼宇、设施、设备的管理维护对物业管理的重要性！物业工程人员提供的工作虽然是“台前幕后”，不能直接向业主/客户呈现和展示“优质服务”，但任何人都不能忽视。毕竟工程设备的管理是整个物业管理的基础。毕竟，无论是业主/客户还是物业管理公司，谁都无法忍受电梯频繁停机、电梯停、停水、断电……

既然工程设备管理如此重要，作为物业管理者，我们必须了解和掌握工程设备管理的基本知识和内容。下面，老周将结合自己的经验和国内的“PDCA”理论，为大家介绍物业工程设备管理系统及相关知识点，让大家简单明了地了解工程设备管理流程。

文本：

一、工程设备管理“PDCA管理流程”

首先，我们用“PDCA流程”对工程设备管理的全流程进行分类：

1、P（规划）：确定设备重要性的标准（设备分类），确定设备维护和设备管理模式，制定设备管理要求和管理标准等。

2、D（实施）：设备设施验收、台账核对、清理整改、日常管理、能耗控制（节能降耗）、应急措施等。

3、C（检查）：当日检查、周检查、月检查、临时检查、年度评估（设备完整性检查和统计、房屋完整性评估）等。

4. A（改进）：修改文件，改进工作流程等。

2. P - 规划

一、设备分类：

分级标准：根据设备对客户服务的重要性和设备运行的稳定性，设备一般分为三个等级（即：I、II、III设备）；与物业服务和客户服务高度相关的设备。为I类设备，相关性低或运行稳定的设备为II、III类设备；每一类设备的维修标准是不同的。2、设备维修方式：

设备管理通常采用计划预修系统与状态维护和事后维护相结合的管理模式。

A. 计划预修体系包括：三级维修（即：日常维护、一级维护、二级维护）、小修、中修、大修、设备更新和技术改造。

对符合磨损规律的一、二类设备（电梯、水泵、发电机、冷水机等），定期进行三级保养，定期进行小修（一般小修都包含在三级保养中） 、中修和大修。对于一些Ⅰ、Ⅱ级弱电设备（火灾报警系统、智能系统设备等），还需要定期进行探索性维护（如定期性能测试），通常每月按比例抽查，每年全覆盖。B、对于III类设备，需要进行后续维护，可以每六个月或每年进行一次检查和维护。

注：设备维护周期及要求见《设备维护/大修/大修周期表》；日常维护填写《设备维护记录》；填写《设备维修记录》进行设备维修；Ⅰ、Ⅱ设备的《设备维修记录》必须附在相应的《机电设备台账》背面，作为设备的终身档案，可供日后维修人员参考。

3.设备管理模式：

公用设备设施的管理分为：公用设备设施的验收验收、账目核对、质保期管理、整改期管理、正常情况下的日常管理、大中修管理、管理故障维修、年检统计、采购管理、设备供应商管理等。其中，日常管理工作包括：制定工作计划、监督设备设施的使用情况、设备和设备的检查和维护。设施、故障维护、日常工作检查等 4、制定设备运行计划

主要针对商场、写字楼、医院等综合体项目，因为这些项目耗能高，运行设备有规律（如：中央空调、电梯和自动扶梯、户外广告照明、公共区域照明等），这些必须制定设备启闭的时间、工艺、操作人员及相应的注意事项。注意事项：设备运行计划不固定，应根据季节（夏、冬、春、秋，或降温、取暖、过渡季节）分别制定；同时，预算（能源消耗成本）也应在每年年底使用。调整年度设备运行计划。在计划实施过程中，还应根据天气和温度进行微调。5、设备管理要求：

管理要求可以简单概括为：三清、四好、五不漏、交叉方针。

A、三个洁净——机房洁净、场地洁净、设备洁净。B、四不漏——不漏、不漏、不漏、不漏。C、五好——使用功能好、调节好、紧固好、润滑好、密封好。D、十字导轨——调整、拧紧、润滑、密封、防腐。6、设备管理标准：

见《设备管理检验标准》

3. D - 实施

一、设备设施验收：

验收：根据设备出厂手册及国家有关规范标准，对设备设施进行验收；主要是外观和使用的检查验收，重点是外观是否合格，设施设备的使用是否符合业主的要求。收购接受包括：

房屋检查（逐间验收）；公共建筑、建筑配套设施和附属工程的验收；建筑电气工程、给排水、机电设备的验收；绿化验收等。对于验收验收的具体要求，各公司都有相应的制度文件。2、设备设施账户管理：

管理区域内公用设备设施的统计核算管理，填写《机电设备统计表》、《机电设备台账》和《物业配套设施权属清单》。

注意：

《机电设备统计表》：是所有设备的统计清单和设备名册，主要供管理和工程人员了解和熟悉设备设施；应为设备建立单独的分类帐；台账记录设备的基本信息（名称、型号、生产厂家、生产日期、主要配件等），以及设备主要零部件的维修、改造、更换情况；相当于设备的档案和病历将终身保存！相关设备的维修记录必须附在相应的机电设备台账中。3、设备编号规则：

设备编号由四部分组成：项目（物业项目名称）代码、设备类别代码、设备序列号、设备管理级别；如：04SX-03-11-(Ⅰ) 表示：[XX 花园-电梯-No. 11电梯－I类设备]设备编号一般按公司制度文件要求进行；部分城市发布了公共设施设备编码规范，如：深圳市发布了《共享物业设施设备编码规范》。4、接管后的清理整改：

公用设施设备交付、接收后3-6个月内，物业工程人员应对机房、公用设备、公用设施进行整改，对机房进行装修、清洁、除尘、保养、油漆、安装等工作。类识别；接管后，使公用设备设施符合公司管理标准。请注意以下事项：

A. 未隐藏的设备标志必须贴在指定位置。

B、设备应按照《设备色彩管理规定》要求的颜色进行涂装。

C、重要危险设备的工作状态必须标明（如配电柜挂“不合闸”等），报废密封设备必须标明。

5、设备保修管理：

特别提醒！保修期内的设备必须每天进行保养，但保养工作主要以清洁、防腐、润滑、调整、拧紧为主，不得接触核心软硬件部分。开展检查工作，发现质量问题及时通知有关单位。注意事项：工程部门应定期检查设备设施，发现问题及时通知开发商或施工单位。故障通知应使用书面记录；对发出维修或故障通知的，应及时检查处理。定期发出书面通知。6、计划管理：

通常，物业公司需在每年12月25日前制定下一年度的设备维护计划、公共建筑维护计划、计量器具检定计划、生活水池清洁计划。注：设备设施维护计划中上报的维护计划（如电梯、空调的维护计划）。此外，项目管理中涉及的计划包括：

制定明年的工作计划和培训计划。编制下一年度需要使用维修资金的项目：如中修、大修、设备设施改造等，报服务中心审核后，服务中心按维修情况处理资金使用程序（业主委员会、业主大会/业主意见咨询）；如果属于单体物业，就比较简单，对设备设施进行大修，装修方案和方案可以报甲方审核。7、公共设备的日常监管：

公用设备应由物业工程部值班人员操作使用。但需要注意的是，设备维修供应商在维修时必须征得物业服务中心的同意，如停电梯、停电、供水、运行设备等。值班人员每天定期检查设备运行是否正常，并做好各项设备运行数据的记录。记录应确保准确性、及时性和真实性。3年以上的物业项目（或供水管网设计、施工存在自然缺陷的项目），值班人员应每天抄录、审核供水总表小区能耗管理，确保供水管网漏水情况能够及时发现并及时处理。维修人员和供应商维修人员必须按照国家标准、规范、公司有关制度和操作规程对设备进行维护保养，发现故障及时维修。注意：定期测试/检查消防系统、智能系统和电梯非常重要。8、公共设施的日常管理：发现故障及时维修设备。注意：定期测试/检查消防系统、智能系统和电梯非常重要。8、公共设施的日常管理：发现故障及时维修设备。注意：定期测试/检查消防系统、智能系统和电梯非常重要。8、公共设施的日常管理：

公共建筑设施检查：如建筑公共照明每周检查一次，小区路灯每半个月检查一次，小区公共场所标牌每月检查一次。其他建筑物和设施的日常检查周期，请参见《公共建筑物和设施维护计划标准》；同时，应制定年度维护计划和日常维护工作（计划、全面检查维护、非例行维护）。管理提示：公共设施的管理重在日常检查和维护。做定期检查和小修，可以降低维修难度，避免大面积维修。如：门地弹簧、

物业工程部门每月对公共水电消耗情况进行统计：分为明细统计和大范围统计。明细统计是指对各分区域（系统）的用电量、用水量进行明细统计；大范围统计是指对公共用水和用电量的统计（总用电量和用水量减去-计费的水和电费总额）。月度分析：与上年进行对比分析，与上月进行统计分析。能耗管理、节水节电控制（尤其是中央空调、地下室照明、路灯开关时间）。10.应急措施（此处不详）

4. C - 检查

1、日常检查（工程经理、主管）

2、每周巡查（项目监理、区域负责人、检查公共区域设备设施运行维护情况）

3、月检（物业服务中心组织的月检，包括设备设施检查）

4、临时检查（暴雨、台风等恶劣天气来临前的检查；如发电机、污水泵等的检查）

5、设备统计与评价：

工程部每月统计设备运行、维护和设备故障率，填写《设备运行月报表》。电梯故障率按季度统计。每年12月25日前，对在管设备进行一次检查，结合检查结果和全年《设备运行月报》进行年度设备完好率统计。每年12月25日前，对房屋状况进行统计。每年对社区房屋进行批量抽样调查，

5. A - 改进

主要是根据工程设备管理的实际情况，对工程设备的管理模式、管理方案、制度文件等进行优化和修订，这里不再赘述。

六、工程设备管理中应注意的其他内容

1、每位工程师必须掌握小区内所有管道（电、水、气）的方向和阀门。

2、工程人员，特别是负责设备操作和值班的人员，必须掌握消防设备知识、系统设备操作、应急程序等。

3、工程人员，特别是负责设备运行和值班的人员，必须掌握智能设备知识、系统设备操作、应急程序等知识。

4、工程师必须有安全操作意识，熟悉设备系统的应急程序。

5.工程师必须培养高度的责任感。

6、工程师要有良好的服务意识。

7、工程人员培训：培训知识应全面定期覆盖；如设备管理知识、岗位职责；技术交流；消防与智能知识与操作；紧急程序; 服务意识和服务程序和标准；员工纪律和公司条件；家庭维护程序和要求。