写字楼优质细分赛道，写字楼物业管理的特点是什么？(组图)

2023-02-05

随着现代写字楼市场的发展，优质写字楼的物业管理价值日益凸显。 建立先进的服务标准，营造良好的办公体验，树立高端的商务仪式感，都离不开专业的物业管理公司。 与住宅楼宇相比，写字楼物业服务标准更高，设施设备更复杂，对服务商的专业能力要求更高。 同时，市场化定价、管理费与租金收入正相关，有助于促进优质服务的良性循环。 面对这个优质的细分赛道，写字楼物业管理有哪些特点？ 该领域出现了哪些新趋势？

一

办公物业管理

需要跨越壁垒的高毛利赛道

写字楼需求的上升与GDP的规模，尤其是第三产业的发展密切相关。 中国现代写字楼市场的兴起不过30多年。 由于缺乏现代化的写字楼，早期进入中国的外资和港澳台企业只能租用酒店套房办公。 2000年前后，随着第三产业增加值成倍增长，我国现代写字楼市场逐渐形成，2010年后进入加速发展阶段。

国家统计局数据显示，自2000年以来，每年新建写字楼逐年增长，2010年后开始翻番，2014年和2019年均创历史新高。2000年至2021年，房地产开发公司累计开工办公楼9.11亿平方米。 近十年，年均新建写字楼面积约6400万平方米。

写字楼市场的蓬勃发展带来了写字楼面积的快速增长。 根据弗若斯特沙利文数据，预计2024年写字楼物业管理总面积为10.55亿平方米。 其中，2014-2019年，写字楼物业管理市场保持9.5%的年增长率，预计2020-2024年年增长率将回落至5.2%。

克而瑞物业跟踪的市场数据显示，2020年，物业公司管理的写字楼物业管理面积约为8.94亿平方米。 2020年，写字楼物业管理面积同比增长7.8%。 假设2021-2025年行业增速保持在这个水平，到2025年，办公物业管理面积将达到13.04亿平方米北京写字楼能耗管理系统，比2020年增加约4亿平方米。

从盈利能力来看，写字楼物业管理的毛利率明显高于住宅、公共物业等其他业态，是细分业态中盈利能力最强的业态之一。 根据卓越商企服务、华润万象人寿、招商盈余年报披露的数据，2021年，卓越商企服务的写字楼物业管理毛利率为25.5%，为8.5%。比住宅物业高出一个百分点。 华润万象人寿写字楼物业管理的毛利率为28.1%，比住宅高出13.1个百分点。 招商局收购未公布非住宅细分业务的毛利率，但对比住宅和非住宅业务整体，非住宅毛利率为13.60%，而住宅为6.57%。 经营面积贡献营业收入的41.76%。

在写字楼物业管理领域，尤其是高端写字楼领域，国际五大行具有传统优势。 100多年来，国际公司在写字楼物业的运营管理上建立了成熟的运营管理标准； 在全球布局中，管理过各类项目，适应各地标准要求，积累了丰富的写字楼管理经验。

早期，国内房地产企业主要以住宅开发为主，涉足写字楼领域的时间较短。 在对专业经验要求较高的领域，如超高层办公项目，还存在短板。 不过，国内多家龙头品牌物业公司正在多措并举，加速布局写字楼物业管理业务。 目前，国内写字楼领域的龙头物业公司主要有：万物云、招商置业、优商企服、保利置业、中海物业、华润万象人寿等。所属企业。

2019年，万科物业与戴德梁行在大中华区成立合资公司，万科持股65%，有效接管戴德梁行在大中华区的物业管理和综合设施管理业务。 根据2022年万物云招股书的表述，万物良2021年的物业及设施管理收入将超过中国排名前五的国际银行，成为中国收入最高的企业服务公司。

2019年，中航地产与招商局地产合并，中航信达正式更名为招商局集域。 合并前，中航地产以机构物业为主导发展方向，寻求全国布局。 着力打造金融、地产、高端写字楼等专业板块，在机构物业市场中占据领先地位。

卓越的商业和企业服务是该行列中为数不多的民营企业之一。 自2006年接手集团写字楼项目，并首次承接第三方项目以来，卓越商企服务走上了专注于商业管理第三方服务的道路。 2021年，公司84%的管理面积来自第三方，63%的营业收入来自第三方。

二

争夺核心城市

市场拓展激励+战略并购

在写字楼市场需求潜力方面，根据仲量联行《2021年中国写字楼市场白皮书》分析，中国城市各层级写字楼市场发展差异较大。 龙头城市已跻身世界龙头城市之列，而“长尾”板块仍处于发展初期。 经济总量排名前 10 位城市的潜在需求总量超过其他 200 个城市的需求潜力总和。

物业费水平方面，根据克而瑞物业管理500强2021年报告数据显示，在非住宅业务中，写字楼物业费水平最高。 500强管理的全国写字楼项目平均物业费为6.84元/平方米/月。 其中，一线城市的物业费为11.13元/平方米/月，明显高于二线城市的6.37元/平方米/月和一线城市的4.73元/平方米/月。三四线城市。 在北京、上海等一线城市的甲级写字楼市场，租户缴纳的物业费水平普遍可达30元/平方米/月。 （当然，承租人支付的物业费和业主支付给物业公司不是一个概念。）

写字楼市场需求呈现龙头城市集聚特征，典型材料企业在区域发展选择上也呈现聚焦核心城市、培育重点区域的特征。

在商业企业和城市空间服务战略方面，万物云着力提升重点区域的业务集聚度，主要布局经济最发达的高端城市和核心空间。 2021年，该模块来自一线城市、香港、新一线城市的收入占比将达到74.4%。

招商引资战略也是聚焦重点城市，深耕细作，向纵深发展。 2021年底，收入和面积前五名的地区分别是深圳、江苏、山东、四川和广东。 前五名区域管理面积占比58.01%，收入占比56.32%。 其中，仅广东和深圳的管理面积就占到了31.89%。

“集中”是优商企服务的核心战略之一，即深耕目标城市，聚焦大客户，提升目标市场布局。 具体表现在构建“1+1+X”格局，即深耕粤港澳大湾区和长三角，同时发展其他核心先行——全国一、二线高能城市。 公司在管的项目主要位于中国经济最发达的一线城市和新一线城市。 这些区域管理面积3494万平方米，占85%。

在市场拓展方面，公开招投标是拓展写字楼物业管理的主要方式。 龙头企业正以积极的市场化激励机制加速拓展写字楼市场，如外部扩张激励、合同金额分成、审批流程灵活快捷等。万物云招股书披露，截至2021年底，其中，当年中国招标的200米以上的超高层项目，中标率达到50%以上。 优商服务招股书披露，中标率也在50%左右。 公司表示，与五大行相比，人力投入集中，信息跟踪紧密，对行业变化敏感。 团队年轻化，审批响应速度快，外联奖励落实到个人，个人按照外联合同金额按比例分配。

企业一方面要提高中标率和项目保有率，另一方面要注意大项目领域的竞争。 2021年招商局集域新开项目，年均单项合同额大幅提升，千万元以上项目同比增长43%。

在并购方面，企业注重基于发展战略的并购，即优质并购。 2021年底以来，招商局先后以5400万元、2.3亿元收购上航物业、南航物业100%、95%的股权，并增资投资上航物业65%的股权。汇勤物业，带来总管理规模约500万平方米。 以巩固在办公、航空领域的专业服务优势。 6月，公告拟以5.36亿元收购新中置业67%股权。 新中物业是中国银行旗下中国银行集团的全资子公司，管理面积559万平方米，其中写字楼占82%。

2021年4月，卓越商业企业服务以2.25亿元收购北京环球财富75%的股权，旨在实现公司核心经营区域的战略意图。 公司并购指标明确：如一线和新一线城市，收入6000万以上，净利润1200万以上，楼龄5年以下，物业费以上20元/m²/月，位于城市核心商圈，有地铁直达等。

其他如去年龙湖智服收购开麟商服100%股权，开麟在河南以建设和管理高端写字楼着称。 合景泰富油货4.98亿元收购上海申勤地产80%股权。 申秦地产聚焦长三角，深耕机构物业。 此次收购增加了合景泰富项目在长三角的集中度。

三

聚焦大客户

IFM 和 PM 双通道驱动

随着大型企业在全国范围内业务的快速扩张，单城市、单站点的分散式物流服务模式已经跟不上标准化、规模化的企业需求。 近年来，以迅速扩张的互联网科技企业为例，不少企业选择在物业管理、设施设备管理等领域与专业服务机构开展集中式、全方位的战略合作。 大型企业服务逐渐向集中、协同的模式转变。 随着大客户的增长，商贸物流企业形成了相应的大客户拓展和综合服务策略。 在IFM和PM两个轮子的驱动下，我们围绕大客户的需求提供全方位的服务解决方案。

随着阿里巴巴、小米等TMT龙头企业的全国布局，万物粮行将服务模式从以单点项目为中心转变为科技企业下沉二三线城市的跨区域垂直整合运营模式。 2022年一季度，万物良行将IFM客户拓展至松下、宁德时代、吉利汽车、新能源理想汽车、独角兽元气森林等世界500强企业。 新增阿里巴巴、腾讯、中兴、小鹏等现有战略客户一批重大项目。 近日，其还与全球光伏巨头隆基股份、海南电网签署合作协议，提供IFM服务。

商家通过大公司间“总部对总部”的模式，强强联手，积累盈余，扩大大客户体系的市场份额。 2021年拓展南京华为、中兴南京园、京东总部4号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立深度战略合作。 2021年，“总部对总部”模式全年新签合同额同比增长133%，成为其市场化业务的重要渠道。

6月，在松山湖基地举办的“2022华为物流服务国内供应商大会”上，招商局冀誉荣获“华为物流服务2021年度金牌供应商”。 随后，在“2022华为物流服务IFM供应商峰会”上，招商局南京基地环保模块荣获“物业服务免检证书”。

卓越商务服务从2006年接手深圳华为项目开始，探索跟随大客户战略，绑定腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米等互联网和高科技行业龙头企业。 2021年信拓大客户合同49个，合同总金额8.03亿元，信拓大客户合同贡献率为47%。

在商业企业客户服务内容方面，既要满足高效办公、提升团队协作效率的需求，又要适应科技创新企业多元化、个性化、时尚化的办公生活新需求。 企业定制化综合服务是大客户战略的重要抓手。

以卓越商务服务为例，特设子品牌卓品商务，涵盖企业高管服务、行政及员工福利、员工品质生活三大方面：

✦卓品：专注企业行政后勤服务，提升企业行政效率；

✦卓品：聚焦高层及行政服务，打造高端服务，展示企业形象；

✦卓品生活：专注C端，为企业员工、办公客户提供商务生活服务。

四

数字化转型

信息安全和标准化成为新关注点

高端写字楼物业管理正在向数字化转型，智能化管理是必然趋势。 主要体现在两个方面。 一是以智能化为精益管理的承载工具和手段，通过物联网技术、智能监控、在线工单等具体手段，提升管理效率和客户满意度。 另一方面，以线上平台为基础，围绕商厦，提供多元化、定制化、个性化的服务，积累会员体系，打造商业增值服务生态圈。

例如，卓越商企服务打造了“E+FM智能双平台”，“FM智能管理信息平台”，及时响应设备维修保养需求，提升公司设备维护效率。 “O+平台”为用户提供超级前台、钱包积分、智能门禁、投诉报修等服务。

情报在疫情防控中也发挥着重要作用。 万物粮行在防疫工作中使用消毒机器人、电子哨兵、测温机器人等设备，加强疫情防控精准度。 部署电子哨兵，与IOC平台进行通信。 通过轨迹跟踪识别+AI算法感知空间人员，形成可视化人员分布热图，联动出入口管控措施。 突发事件第一时间触发云调度系统应急预案。 通过“商小智”、“万量服务助手”、小程序等渠道触达客户。

华润万象人寿打造“悦+”智慧生活服务平台，包括“悦+”业务管理系统、满意度监控中心、收费系统、智慧停车管理平台、数字大屏、数字物联网云平台等，覆盖员工与客户，整合多项服务，打造专属服务体系。 在硬件设施方面，投资智能清洁设备也是提高运营效率、节省人工和能源消耗的重要举措。

在数字化趋势下，信息安全正成为各方关注的焦点。 近日，万物良行通过了GB/-2016/ISO/:2013标准认证。 该认证标准代表了信息安全管理领域的国际水平，涵盖11个控制领域、39个控制目标、133个控制措施。 获得认证表明企业已经建立了符合国际标准的信息安全管理体系。

在标准化方面，今年4月，《智能建筑管理人员职业技能标准》获批，对从事建筑智能化系统运行、维护、检修、优化和管理的工作和人员制定了标准化要求及相关设备，并将于八月发布。 实施。

五

节能减碳

市场竞争促进精细化经营

近两三年，在供应叠加和疫情等多重因素影响下，主要写字楼市场空置率持续攀升。 大环境下，租户对写字楼的选择更多，物业持有和经营的竞争加剧。 市场竞争的压力，倒逼写字楼提升服务能力，提升精细化运营管理能力。 其中一项重要内容是在办公物业运营管理中开展节能减碳实践。

国家实施“双碳”战略，建筑减碳是大势所趋。 全球40%的碳排放来自建筑业，施工运营阶段的碳排放约占总量的20%。 3月11日，《建筑节能与绿色建筑发展“十四五”规划》印发，提出了建筑节能、建筑能耗和碳排放增长的控制目标。 国家标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》将于4月1日起实施，要求建筑实施碳排放量核算。 上海率先提出建筑业碳排放总量限制，北京、深圳相继对碳排放指标提出明确要求。

材料企业主动对能源进行有效管理，如监测能耗指标、更换节能设施、调整设备运行时间等。 华润万象人寿在深圳的新地标“春笋”——华润大厦引入BIM电力监控系统和能耗管理平台，建立能耗模型、设备运行实时监控、工单管理系统、实时监控整个区域。 分析设备运行状态和能耗，对项目能耗进行分类分析和综合评价，制定节能运行方案。 无人使用时电梯处于待命状态，降低设备能耗； 调节空调正常温度； 关闭空置房间的空调和送排风系统； 在非办公时间调整照明开启时间和照明控制。

万物良行于今年2月通过了GB/-2020/:2018能源管理体系认证。 在北京凤凰中心，搭建IoT（物联网）采集设备运行数据，将IoT与工单管理系统对接，利用使用量触发工单代替定期人工巡检，项目季度能耗降低50%，获得白金身份认证。 上海浦发大厦对使用寿命长、冷却效果差、能耗高的冷却塔及相关冷却系统进行了批量改造。 在楼内租户基本不变的前提下，单位面积用水量下降20%，单位面积用水量下降40%，可回收率提高2% .

招商局吉誉在深圳国际创新中心引入EPC（能源管理合同）改造中央空调系统。 预计每年可节电约60万度，节电率为16.8%。 将公共场所、停车场灯具改造更换为LED节能灯，预计每年可节电40万度。 卫浴感应器的供电方式由电池改为电源变压器，每年可节省10080节电池。

保利商置打造国资4T服务模式。 以客户关心的资产稳定性、绿色发展等核心指标为基础，综合反映商务写字楼项目的运营状况和运营效果，引导和纠正相应的服务动作。 设置建筑绿色健康指标，对建筑能耗指标、建筑环境指标、绿色办公指标进行综合考核。 并为客户提供建筑双碳服务解决方案，包括绿色升级​​改造、绿色能源管理、绿色办公环境服务等。

六

概括

优质写字楼的管理正在从注重硬件质量向注重软性综合服务转变。 写字楼物业管理作为高毛利的细分领域，正吸引着越来越多的竞争者入局。 原有的产业结构将面临变革。 在更加激烈的竞争形势下，龙头企业聚焦核心，加大市场拓展力度，尽快占领和巩固领先地位。 优化内部运营，提升规模化和精细化管理能力，是一个更长期的挑战。 在写字楼物业管理领域，一批中国本土的专业物业管理公司正在崛起，并展现出越来越强的市场竞争力！

本报讯（首席记者 张毅）上海城市治理“一网统管”的部分实践在国际上获得关注和认可。 目前正在西班牙巴塞罗那举行的2019全球智慧城市大会上，“大数据与城市精细化管理（静安）项目”获奖。 大会主办方表示，上海在全球智慧城市领域发挥着标杆和引领作用。

全球智慧城市大会是智慧城市领域的顶级交流平台，迄今已连续举办八届。 本届大会于当地时间19日开幕，以“梦想之城”为主题，来自140多个国家和地区的700多个城市参加。 上海市经济和信息化委员会提供的信息显示，静安项目凭借在智能感知、智能服务、智能决策方面的突出表现，在大会上荣获中国“城市精细治理奖”。 颁奖的全球智慧城市大会CEO Ugo 在致辞中表示，上海的智慧城市建设非常领先，静安区作为智慧城市示范标杆区，引领了全球智慧城市建设。

上海多年来致力于智慧城市建设，在交通、医疗、政务、民生服务等领域打造了一批高水平应用。 特别是去年以来，上海贯彻落实中央要求，实施城市精细化治理。 上海不断探索城市运行“一网统管”，走出了中国超大城市管理的新路子。 获奖的静安项目可以说是区级“一网统管”的典型应用。

静安项目得到国家发改委“数字经济试点重大专项”支持，去年全面开工建设。 聚焦城市管理“热点、痛点、难点”，致力于打造“物联网感知城市、数字驱动服务、智能引领决策”的城市管理新模式。 项目建设负责人、上海数据交易中心CEO唐启峰表示，静安项目构建了一体化的城管“数据湖”网络，统一的城市智能运营管理中心，以及城市交通、医疗等、食品等。在安全、生态环境保护、公共设施管理等5个领域形成了一批基于大数据的创新应用。

目前，静安区已部署超过10万个物联网传感器，从路边垃圾桶、玻璃幕墙、消防应急出口，到小区出入口、楼道电表箱，再到老人居住的床脚单独，形成覆盖广泛的网络，并深入渗透“神经元网络”。 跨部门、多维度的数据聚合，既消除了“信息孤岛”，又弥补了“碎片化管理”的短板。 通过对这些数据进行智能分析静安能耗管理系统排名，静安区城市运行管理中心可以全面感知和准确判断城市运行状态。

静安区的“神经网络”不仅服务于交通、食品安全等垂直领域，还下沉到基层。 在临汾街道，通过对独居老人的远程监控，彻底杜绝了老人出事无人知晓的情况； 通过对老小区电气线路的24小时监控，有效杜绝了火灾隐患。

事实上，像静安区这样建成覆盖全域的感知网络，为城市运行提供有效支撑的案例，在全球范围内很少见。 根据今年全球智慧城市大会发布的白皮书，上海和纽约是为数不多的在整个区域构建“全景一体化管控体系”的城市； 包括西班牙巴塞罗那、日本横滨、多伦多在内的龙头城市，大多都局限在特定的业务领域，比如停车、养老、消防等，这应该也是京东的关键因素之一'一个获得国际认可的项目。

据记者了解，静安项目实施中积累的经验和技术有望在更大范围内快速复制。 最快明年1月起，上海市级“一网统管”平台将接入全市234个街镇、5500多个社区网格中心，全面赋能基层治理。 作为该项目的主要参与者，唐启峰表示，此举将对全球智慧城市的发展产生更显着的示范效应。