学者：提高物业管理“成本”还不够

2022-06-07

据《新京报》报道，北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科日前表示，今年将开始组织定期公布房产固定成本服务成本，降低物业服务过程中涉及的人工、材料和能源消耗成本。详细信息和价格标准定期发布。他透露，今年市房产协会将按季度公布建设成本。

面对部分物业服务公司不认真履行物业服务合同，收费过高、乱收费，甚至越权，擅自处置应由业主处罚的事项的一系列问题，相信这项措施出台后，一定会迎来广大车主的一片掌声。这既是规范物业费用管理的有效举措，也是提高物业服务质量的重要举措。但是，要达到解决物业服务公司与业主之间的矛盾纠纷的目的，单纯地晒干物业服务成本是远远不够的。

从法律上看，根据我国《物权法》第六章第七十条的规定，业主对住宅、商品房等建筑物的专有部分享有所有权，专有部分以外的共同部分。共同所有和共同管理的权利。也就是说，社区内共有资产和资源的所有权和管理权应属于社区内的所有业主，物业服务公司在物业管理服务过程中不具备“管理者”的身份。 《物业管理条例》总则第二条对物业管理作了具体界定：“物业管理是指业主选择和聘请物业服务公司进行的物业管理，业主和物业服务公司应当按照物业服务合同，进行房屋及配套设施设备的管理。维护、保养、相关场地的管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。”条例中的这种“管理”，与物业服务公司所做的“管理”大相径庭。本质上，物业服务企业的“服务”作用远大于“管理”。

法律法规之前有明确规定，但业主与物业服务公司之间存在诸多争议和问题。根据笔者的观点，主要有三个原因：一是开发商的房子本身存在质量问题物业能耗管理，使得开发商的房子售后。与物业服务公司相互指责，造成业主与物业服务公司直接矛盾，埋下隐患；二是物业服务公司越位、缺位严重。所谓“越位”，是指物业服务公司管理服务成本长期不透明，忽视服务定价。高低不一，让业主难以接受；所谓“缺席”，就是由于缺乏物业管理服务，导致业主拒付物业费，从而引发矛盾，进而形成“服务差-拒付-难改”。 ——煽动矛盾的恶性循环”；第三，从业主的角度来看，近年来房地产投资过热，部分业主买房后久住不还款的情况屡见不鲜。以不需要提供物业服务为由收取物业费。物业服务公司面临尴尬。

从以上三点来看，“成本暴露”法只能解决一部分，而物业管理服务成本标准化后，仅相当于为业主与物业服务之间的博弈提供了一个标准公司。问题没有得到根本解决。

笔者认为，要解决这个问题，首先要打破物业服务公司对物业费定价的垄断，明确制度约束，构建供需双方有效的价格决定机制。要求。各级房地产管理部门要严格执行《物业管理条例》的有关规定，畅通投诉信息渠道，及时处理业主与物业服务公司在物业管理活动中的矛盾，帮助弱势群体。当事人“争取”发言权。

二是重视业主大会和业主委员会的作用。事实上，早在《物权法》颁布之际，国务院就在《物业管理条例》中对业主大会、业主委员会、物业服务企业的权利和义务做出了较为全面的界定。为什么业主大会委员会“立而不用，甚至无效”的现象依然存在？除了对业主的宣传和激励外，很可能各级房地产管理部门都应该承担责任。

最后，主管部门也要积极配合、承担责任，监管部门要“从源头上、从严治”。严把开发环节的住房质量关，从根本上降低开发环节的风险，转移到留存环节。 （北京学者刘源）