关于物业设施和成本管理

2022-06-09

很多物业公司往往认为，现代化的建筑建成后，可以通过招一些空调工和水管工来运营，造成很多建筑能耗高、自动控制失灵、加速等严重后果。设备和设施的损失。 ，严重恶化了房产质量，其教训值得借鉴。这就要求我们对物业设备的实施和成本管理给予足够的重视，从根本上保证物业的保值增值。

安全运营管理01

一是保证维修人员的人身安全；二是确保设备安全可靠运行。日常管理应始终将安全放在工作中。

1、 配方系统

制定完善的岗位职责、设备操作规程、操作规程；制定日常检查检查制度、维修制度、交班制度、事故报告制度。

各种管理制度和设备运行记录表尽量不要详细复杂。应根据企业的实际情况和经营模式制定具有较强可操作性和实用性的管理制度。

2、管理制度

物业工程部的管理主要分为设备管理和驻场维修服务，要求维修人员在做好设备管理的同时，还要满足用户的维修服务；设备管理主要分为维修管理和运行管理。部分。维护和运行可以统一管理管理能耗费，也可以分开管理。无论采用何种管理方式，主要目标都必须是维护的及时性和设备运行的可靠性。

①、责任制：要求责任明确，对人负责

如果你要求每个人都照顾它，可以假设没有人会照顾它。如果出现问题，他们将推卸责任。因此，每个主要设备都应指定专人负责管理。值班人员只负责值班设备的运行和管理。未能及时处理设备造成的后果由设备负责人负责。值班人员必须对值班设备负责，各岗位维修人员对所辖设备负责，监督员对监督失职负责。每班有值班记录，设备操作要有操作记录，维修要有维修记录，回访要有回访。系统（记录是管理最佳反馈的依据，也是最直接的技术数据，根据设备运行状况记录制定维护计划）。

②、职务制度

根据《设备检验要求》，定期对设备进行检验，发现问题及时解决。值班人员对设备的检查结果反映在记录表中。

③、换档系统

值班人员是按规定值班设备的负责人。当值班人员发现问题未及时处理或报告时，交班后负责。

3、事故预防管理

结合建筑物的管理水平和管理特点，制定各种设备事故的应急处理程序和措施。 《全国物业管理示范建筑标准及评分规则》对停电、停水应急处理措施等有明确要求；电梯应急处理方案；这样即使出现意外的设备故障（维修），您仍然可以有排查的余地，避免束手无策。

示例：电梯被困人员的救援程序。监控中心接到电梯报警后，通过监控和电梯对讲确认是否有人被困。如果情况属实，监控中心将立即通知巡逻保安和值班电工赶赴现场。原来的操作流程是先稳定乘客情绪，再关电梯门，然后停电、启动、救人。

4、培训和教育

物业公司在选聘水电技术人员时，应注重个人实际操作能力，配备强电工（高低压维修电工）、弱电工（消防、楼宇对讲、监控）、空调和水管工。

特殊操作员必须经过认证才能工作，建议一专多能。物业要求维修人员全能，包括在业主家修马桶，做泥浆工作，以及简单的电焊作业。

维修人员的技能要求是“一清楚、二能、三好、四会、五转化、六查、七不”。

明确：明确设备设施的管理规章制度；

第二能量：了解各种设备的性能和功能；

三好：管理好、使用好、维修好各种设备；

四会：各种设备的使用、维护、检查和故障排除；

五化：档案设备图纸、家庭档案分类、智能维护、施工管理标准化；

六项检查：设备、设施和施工管理的日常检查、检查、检查、检查、验证和重新检查；

七不：机电设备无灰尘，设备运行无故障，安全运行无隐患，房屋外观无阻碍，设施结构无损坏，居住环境无障碍.

5、设备事故处理原则

在管理上，无论如何努力防止问题不被烧毁，如何改进维护计划，但有时难免疏于疏忽。设备发生意外故障后，应遵循处理原则：即未查明事故原因。不要放过它；不放过事故责任人；事故发生后不采取改善措施，不要放过。

二、成本管理

成本管理 02

在楼宇的管理成本中，除了员工工资外，共享水电是物业管理成本的主要支出。为节约开支、降低成本，共享设施设备的节能运行已成为物业管理公司的一项重要任务。在保证建筑物正常运行的前提下，进一步挖潜增效，节能降耗，提高设备利用率，做好节能工作；

1、普通照明节能：

①.在大堂的出入口、地下车库、设备间等需要常亮的地方，如果达到一定的亮度，可以禁用部分原有的灯具，可以节省一灯一灯。照明由保安控制，根据需要启停部分车外灯具，利用节能灯的低功耗优势，使用易于维护的节能灯；在电梯前厅和消防楼梯等通道，采用声控开关控制。

②.在人流量少的地方，杜绝“灯火通明”的现象，尽量避免不必要的浪费（物业成本控制是从节省每一分钱开始）。对于绿化带内的景观灯和建筑物周围的路灯，在保证亮度适中的前提下，控制灯的数量，并随着季节的变化及时调整定时器的时间

2、节水措施：

在节水方面，首先要防止的是跑、跑、滴、漏的现象，一般要求小修不要一朝一夕。例如，每六个月清洗一次水池（水箱）时，一是清洗前控制水池水位，避免浪费过多，二是善用废水，冲洗化粪池，清理地下车库，进行消防演习。

3、加强宣传教育，让全体管理者树立节能意识，杜绝浪费。

4、机电设备节能

以高能耗的中央空调为例。对于商场使用的中央空调，可以通过改变控制冷却水和冷冻水的泵的数量和主机的数量来达到节电的效果。 , 为了迅速将室内温度降至设定值，最理想的节能措施是空调满负荷运行。待商场室内温度达到预定值（主机冷冻水出口温度达到设定值）后，再根据负载调整主机运行。而且水泵的数量，大马拉手推车的现象一定要避免。

5、成本控制（包括维修材料的控制）

每个共享部分的水电消耗量测算，包括过道照明、车库照明、设备用电、办公用电、保安宿舍水电、清洁用水、绿化用水等，每月进行能耗统计（注意一下），对比往年消耗，分析过剩原因，控制成本。

在维修物料控制上，宜修旧利废，合理更新。