工业园区物业管理2021年发展报告

2022-06-17

工业园区是提高科技水平、加快构建新型产业体系、增强经济实力的有效载体。能有效聚集生产力，集约利用资源，带动相关产业发展，促进区域经济发展。在园区服务链中，物业服务作为最重要的软件服务支撑之一，日益成为园区服务体系中的重要环节。目前，涉足产业园区物业管理的企业还很少，园区物业管理发展空间广阔。

一、发展状况

随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断扩大，从开发区到高新技术开发区，再到近来日益发展的产城融合。据不完全统计，我国现有各类工业园区15000多个物业管理能耗预计能达到多少占比，其中国家级开发区552个、高新区168个、经济开发区219个、国家自贸区18个，对国民经济的贡献率达30% 以上，涵盖国家、省、市等行政级别。

目前我国比较知名的园区物业服务企业包括北京总部基地物业、上海陆家嘴物业、漕河泾物业，以及深圳天安、泰然、投控、重庆海泰、成都嘉善等企业。管理业态包括工厂、仓库、码头、综合体、写字楼、住宅等；服务对象包括近200家世界500强企业、100多家国家骨干企业、各类互联网企业、国家政府机构；将传统的“四保一服务”延伸到资产管理、设施管理、能耗管理、环境管理、园区商业等领域。

二、驱动程序

2020年3月，中共中央政治局常务委员会召开会议，提出加快5G网络、数据中心等新设施建设。以人工智能、数据中心、物联网、5G等新兴技术基础设施建设为基础的“新基建”，将为城市和园区建设运营提供数字化转型、智能化升级等服务的基础设施体系, 和集成创新。拉动经济增长，助推数字经济全面升级，赋能传统产业园区转型升级，为产业园区提供了新的发展机遇。 4月，科技部火炬中心发布《关于进一步推动创新产业集群高质量发展的意见》，提出按照“一区一在现有创新产业集群中试点培育“主导产业”。在此基础上，着力打造100个国家级创新产业集群，进一步激发产业园区创新发展活力。

此外，“十四五”规划纲要提出发展壮大城市群和都市圈，引导大、中、小城市的发展方向和建设重点，形成密集密集、分工明确的城镇化。劳动强度大，功能齐全。空间格局。以产业园区为支点，以城市为节点，探索更广范围、更广问题、更深层次的发展，成为产业园区下一阶段的重点工作。产业园仍将承担经济产业主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位和使命。

三、市场空间

2025年，工业园区面积将达到62亿平方米。

根据2018年2月26日国家发改委等部委联合发布的《中国开发区审查公告目录》（2018年版），全国开发区总核准面积约为1.8个< @2.7亿 其中，国家级开发区批准面积约55.55亿平方米，省级开发区批准面积约1.26.5.3十亿平方米。

股票市场方面，根据《省（区、市）国家级开发区土地集约利用省份排名及主要指标数据》、《全国土地集约利用检查基本情况表》 《开发区统计（2020年）》，预计国家级和省级开发区园区管理总建筑面积约55亿平方米。

从增量市场来看，预计全国工业园区建设面积将以每年1.4亿平方米的速度增长。 Wind数据显示，2020年，在全国100个大中城市中，交易建筑面积中，工业用地5.6亿平方米。根据容积率0.4测算，2020年我国工业用地成交建筑面积约14.0亿平方米。保守估计10%左右将作为工业园区投入使用，即全国工业园区建设面积每年将增加1.4亿平方米，因此预计2020-2025年工业园区建设面积约7亿平方米。

综上所述，预计2025年国家级工业园区总建筑面积将达到62亿平方米。

四、工业园区物业费水平

2020年物业管理企业500强产业园收入中，薪酬制形式的项目收入占比25.81%，承包服务项目收入占比7< @4.19%，合约制依然是主流方式。

2020年物业管理500强企业园区物业服务平均物业费为3.06元/(flat.month)，其中包干项目平均物业费3.23元/（flat.month），报酬项目平均物业费为<@2.64元/（flat.month）。

从城市来看，500强企业园区物业服务项目中，一线城市平均物业费为5.26元/(flat.month)；二线城市平均物业费为3.06元/(flat.month)；三四线城市平均物业费为<@2.66元/(flat.month)。二、三、四线城市产业园区的物业费收入水平明显低于一线城市。

五、物业企业产业园区服务收入百强

2020年物业百强产业园区物业费总收入98.7亿，同比增长37.60%。与2015年的31.37亿元相比，增幅翻了一番还多，2015-2020年复合增长率为25.60%。

此外，百强企业的产业园区平均物业费收入从2015年的6373.70万元增加到2020年的1.31亿元，复合增长率为15.@ >45%。

六、进入门槛高

工业园区占据地方经济的制高点，是地方经济的一张王牌。只有打造产业园的核心竞争力，才能吸引更多的国内外龙头企业、总部经济、主导产业、人才和资源。打造品牌园区，除了硬环境，软环境更重要。在软环境下，除了政策因素，更重要的是服务。服务不仅包括基础物业服务，还包括金融、法律、金融、商业等其他方面。因此，要吸引高端生产要素，需要建设创新团队，加快建立专业化公共服务平台和服务机制，提升服务精细化管理水平。在产业园区大品牌战略的基础上，打造物业服务品牌相对更容易，也更有价值。

与住宅物业相比，工业园区物业的管理内容更丰富、更复杂，进入门槛更高。目前，百强企业中，涉及产业园区物业的企业数量明显低于住宅物业，能够提供专业的园区综合物业综合管理服务，满足客户需求的企业更是寥寥无几。企业想要进入相关领域需要一定的品牌和实力。比如特服作为园区服务管理的老牌企业，深耕园区服务28年，在细分市场积累了一定的品牌影响力，在竞争中具有得天独厚的优势工业园区物业服务。公司已成为华为、阿里等世界500强企业长期信赖的合作伙伴，公司核心客户采购份额基本保持逐年上升趋势。

此外，产业园区物业对环境治理、设施设备、员工专业能力、服务质量等要求更高，更注重企业专业能力和品牌实力的竞争，长期深​​耕该领域的培育和服务。有知名度的品牌物业服务公司更容易获得客户的青睐。

七、相关市场趋势

近两年，在资本市场的赋能下，物业管理公司的并购交易大幅增加。 2020年至2021年上半年，涉及产业园区产权业态的行业并购情况如下：

2020年6月，时代邻里以<@2.34亿元收购51%股权。科建物业成立于2009年，总部位于上海，是工业物流地产物业管理领域的标杆企业。截至2019年底，公司在管项目217个，管理面积约1600万平方米，分布在18个省市直辖市。约70%的在管项目位于江浙沪等地区。服务对象多为国内房地产行业的知名企业。

2021年3月，龙湖智慧服务以1<@2.73亿收购亿达服务全部股权。亿达服务成立于1996年，总部位于上海，但在北京、武汉、重庆等城市设有办事处。现已成为东北地区规模最大、最具影响力的物业服务公司之一。龙湖表示，作为集聚创新资源、培育新兴产业、促进城镇化为使命的重要载体，产业园集办公、商业、住宅等多种场景于一体，龙湖智慧服务长期以来备受关注和看好。 通过此次战略合作，龙湖智慧服务将参与管理更多的产业园区和公共建设项目。

与此同时，物业服务企业项目扩张频繁，产业园物业细分赛道成为布局新重点。 2021年上半年，红太阳服务与万谷移动互联网科技园、江北新区智能制造产业园智博园签约，在产业园开拓物业管理服务领域。 2021年4月，美的物业成功中标上海库卡机器人总部、上海库卡柔性系统、昆山库卡工业自动化、合肥美的暖通空调产业园四个产业园。盈峰产业园开园后，美的地产再次拓展了多个产业园服务项目。 2021年以来，美的地产上半年共扩建12个产业园区。此外，朗诗绿色生活、新源服务、新利服务、特服等重点发展园区服务领域，接手多个园区项目，不断优化服务体系，应对不同类型需求的公园。服务需求。

八、发展前景与趋势

1）业态竞争加剧，服务质量提升

产业园区的兴起是基于国家战略，以国家级和省级开发区为核心，因此园区物业服务一般由具有国有背景的产业园区开发商设立的配套企业提供。随着工业园区的不断发展，逐渐呈现出现代化、市场化、国际化的特点。 5大银行等一些具有国际背景的物业服务公司，以及天骄爱生活、君豪地产等市场化物业，逐步进入产业园。物业服务业占有一席之地。各类物业服务企业纷纷进入产业园区领域。不同背景、不同发展阶段、不同定位的物业服务企业在产业园区业态中并存。产业园区物业服务市场日益市场化，业态竞争加剧。

2）延伸服务边界，挖掘新的利润增长点

由于其管理形式和服务对象的特殊性，工业园区物业管理在传统服务的基础上，一直非常重视“四保一服务”。随着园区经济的发展，对于园区内的物业服务企业来说，居住在园区内的不同企业和客户群体对物业服务的要求也不同。从目前各企业开展的实践和探索来看，服务已经逐渐渗透到产业流程中，不仅包括政府部门对接、园区餐饮、园区住宿、设施管理、设备租赁等基础服务，还包括咨询、风险投资等基础服务。 、融资租赁、物流支持、金融、人力资源、呼叫中心、服务外包等增值服务，产业园区物业服务呈现现代服务业特征。

产业园内部分物业服务企业根据自身特点和客户需求，不断延伸物业服务链。企业服务、园区运维、投资运营、产业发展等方面帮助客户解决更多实际痛点，满足客户个性化需求；综合保险物业提供客户服务、安全服务、工程服务、环境服务、市政服务等。除基础物业服务管理外，还致力于打造包括餐饮服务、服务供应链在内的多种商业服务管理模式管理、礼宾服务及会议管理、能源管理等，致力于成为优秀的产业配套服务集成商。物业基础服务的卓越性和物业服务链条的不断延伸，是园区物业管理健康、稳定、可持续发展的基础和保障。产业园区物业服务多元化特征逐渐凸显，服务边界不断延伸，将助力物业服务企业挖掘更多新的利润增长点。

3）依托互联网+打造智慧工业园区

目前，“互联网+”已成为各行各业的发展趋势，大数据和技术正在逐步被采用。通过重视和应用，将资金、产品、人才等要素融为一体。智慧园区、智慧城市等一系列新概念应运而生，产业园区物业管理必将进入以人与人、人与物通过线上软件和线下硬件相结合的智慧园区服务时代。智慧园区可帮助物业实现智能门禁、智能报修、智能管理等新服务方式，提升服务质量和管理效率。随着5G技术的快速应用，未来智慧产业园区建设必将进入加速发展阶段。园区物业管理亟需与现代管理技术和手段相结合，实现物业管理服务的转型升级。

此外，智能产品在疫情防控中发挥了重要作用，为园区物业管理带来诸多便利。越来越多的消毒机器人、送餐机器人、测温机器人、巡逻机器人投入到疫情防控一线，帮助工作人员承担了一些潜在的危险工作，从而减少了很多不必要的风险。未来，少人化、无人化、智能化将成为后疫情行业发展的新趋势。园区智慧服务将帮助企业提高管理效率，减少不必要的风险和损失。产业园区物业管理智能化将大大提升物业管理服务的质量和效率。