大庆市物业管理条例（修订草案）

2022-07-30

大庆市物业管理条例（修订草案）

第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方当事人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》， 、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等法律法规，并结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主和物业服务提供者通过选择和聘用物业服务提供者，对房屋及其配套设施及相关场地进行维护、保养和管理。根据物业服务合同。维护物业管理区域内的卫生和相关秩序的活动。

物业服务提供者包括物业服务公司和其他管理人员。

第三条物业管理应当坚持党委领导、政府领导、业主自治、多方参与、专业服务、行业自律、守法诚信的原则。

第四条 市、县（区）人民政府应当加强对物业管理的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区治理体系和公共安全应急管理体系，建立完善物业管理工作，由物业管理部门牵头，相关管理部门和有关单位参加联席会议制度，研究协调解决物业管理中遇到的重大问题。

街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费列入财政预算。

鼓励成立专业的专业人民调解组织，依法调解物业管理纠纷。

第五条市物业管理部门负责对本市物业管理活动进行统一监督管理，履行以下职责：

(一)实施、执行和宣传物业管理法律、法规及相关法规；

(二)制定物业管理相关政策，完善物业管理工作制度，制定行业发展规划和专项规划，建立健全考核评价机制并组织实施；

(三)指导监督建筑物及其附属设施专项住宅维修资金的缴存、管理和使用；

(四)组织物业管理人员业务培训；

(五)搭建或共享物业管理信息平台；

(六)指导、督促县（区）物业管理部门和物业管理行业协会开展物业管理相关工作；

(七)组织实施物业服务诚信评价工作；

(八)负责物业管理公开招投标及备案工作；

(九)法律法规规定的其他责任。

县物业管理部门负责辖区内物业管理活动的日常监督管理，履行以下职责：

(一)实施、执行和宣传物业管理法律、法规及相关法规；

(二)制定物业管理相关政策，完善物业管理工作制度，制定行业发展规划和专项规划，建立健全考核评价机制并组织实施；

(三)指导监督建筑物及其附属设施专项住宅维修资金的缴存、管理和使用；

(四)组织物业管理人员业务培训；

(五)指导、督促街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作；

(六)负责物业管理区域备案、物业招投标、物业服务合同、物业承接验收等；

(七)组织实施物业服务诚信评价工作；

(八)法律法规规定的其他责任。

区物业管理部门负责辖区内物业管理活动的日常监督管理，履行以下职责：

(一)实施、执行和宣传物业管理法律、法规及相关法规；

(二)制定物业管理相关政策，完善物业管理工作制度，制定行业发展规划和专项规划，建立健全考核评价机制并组织实施；

(三)组织物业管理人员业务培训；

(四)指导、督促街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作；

(五)负责物业管理区域、物业服务合同、物业承办检查等备案；

(六)组织实施物业服务诚信评价工作；

(七)法律法规规定的其他责任。

第六条街道办事处和乡镇人民政府应当配备物业管理人员，由居民（村）居委会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务提供者、专业人员参加。业务单位和有关行政管理部门。联席会议制度。

街道办事处、乡镇人民政府协调、监督和管理辖区内的物业管理活动，履行以下职责：

(一)组织、协助、指导业主大会的成立、业主委员会的选举、物业管理委员会的成立；

(二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责；

(三)评估业主委员会的年度工作；

(四)负责业主委员会和物业管理委员会的备案工作；

(五)参与物业检查，指导和监督物业服务项目的转让和接管；

(六)参与物业管理区域的划分；

(七)指导、检查、监督物业服务提供者依法履行义务，配合物业服务信用信息的收集；

(八)依法调解物业管理纠纷；

(九)依法行使相应的行政处罚权；

(十)法律、法规规定或法律授权的其他职责。

居（村）委会协助街道办事处或乡镇人民政府做好物业管理的具体工作，协助筹备第一次业主大会、选举业主委员会，以及成立物业管理委员会。人们推荐工作。

第七条 市、县（区）有关行政管理部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督管理，并在物业管理区域的显着位置公布负责的执法事项和联系方式。物业管理区：

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城管行政部门负责物业管理、园林绿化、供热供气、给排水、市容环卫、照明、道路停车和综合执法；

住房和城乡建设主管部门负责对建设单位履行住房工程质量保障责任、既有住宅加装电梯、房屋租赁、擅自变更房屋等行为进行监督管理。房屋结构；

自然资源行政主管部门负责城市地上地下公共空间的规划、使用秩序、装修管理，以及建筑物立面的装修装修管理。对违法违规行为的日常监督、调查取证、核实认定；

发展改革行政主管部门负责制定并公布实行政府指导价的物业服务收费基准价格和浮动幅度，建立动态调整机制；

市场监督管理部门负责对无照经营、侵犯消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告、电梯等特种设备安全运行、物业服务收费、和价格公告；

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其他行政部门按照各自职责做好物业管理工作。

第八条物业管理行业协会应当推动物业服务提供者依法诚信经营，加强行业自律管理，规范从业行为，开展下列活动：

(一)制定自律管理制度和行业服务标准，并组织实施；

(二)组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务技能等行业培训；

(三)组织行业宣传活动；

(四)建立行业专家数据库；

(五)倡导物业服务人员采用新技术、新方法促进资源节约和环境保护；

(六)组织成员单位开展党建领导活动；

(七)配合物业管理部门开展相关活动；

(八)法律法规和物业管理行业协会章程规定的其他活动。

第九条在物业管理区域内，符合召开第一次业主大会法定条件的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出申请，申请召开第一次业主大会。第一次业主大会，提供物业管理区域划分、房屋及建筑面积清单、业主清单、建筑规划总平面图等资料。

建设单位不能提供的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向负责保存有关资料的行政主管部门提出并复制，有关行政主管部门应当提供；物业服务人员负责保管物业档案的，应当及时按照要求办理。供应。

符合召开第一次业主大会法定条件的，十名以上业主可以联合书面向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开第一次业主大会的申请。

第十条物业管理区域的所有业主应当组成业主大会。

物业管理区域依法设立业主大会，选举产生业主委员会。

业主通过业主大会和业主委员会行使权利。

如果物业管理区域内业主人数较少，经全体业主一致同意，决定不设立业主大会，由全体业主共同履行业主大会职责，业主委员会。

业主少的标准由市物业管理部门确定。

第十一条第一次业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开第一次业主大会。

第一次业主大会结束后，筹备组自动解散。筹建组未在90日内完成筹建工作的，物业所在街道办事处、乡镇人民政府应当书面宣布筹建组解散。

第十二条业主大会的表决结果和决定应当在物业管理区域的显着位置公示，公示时间不得少于30日。

第十三条业主大会、业主委员会或者物业管理委员会应当自设立之日起30日内向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府对符合法定备案条件的，应当在五日内备案，出具备案证明和印章镌刻证明，并通知物业所在县（区）物业管理部门。 7天的记录。 .

第十四条业主委员会成员应当包括中国共产党员，鼓励和支持符合条件的各级人大代表、政协委员、居民委员会委员参加在业主委员会。

第十五条业主委员会或者物业管理委员会应当定期召开会议。决定物业管理事项前，应当公开征求业主意见，并向居民（村）人民委员会党组织和物业所在地居民（村）人报告。委员会报告并听取建议。

第十六条业主委员会或者物业管理委员会应当组织有关业主开展业主、物业服务提供者或者其他主体的申请，实施既有住宅楼电梯安装、充电基础设施建设、物业管理范围内的其他事项。

物业管理区域内不设业主委员会、物业管理委员会的，由物业所在居（村）委会履行相关职责。

第十七条业主委员会任期届满前，业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，换届选举，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面报告。街道办事处、乡镇人民政府应当监督指导。

换届选举期间，业主委员会不得就物业服务企业选聘、解聘、物业服务收费调整等联管事项组织召开业主大会。属于所有人的档案资料、印章等财物，应当上交街道办事处或者乡镇人民政府保管。业主大会、业主委员会依法需要使用档案、印章的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。

街道办事处或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理新一届备案手续后十日内，交出其保管的档案、印章等财物。代表他们向新业主业主委员会提交。

第十八条业主委员会逾期不组织换届的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期换届； 监督居（村）委会组织换届选举工作。

经物业所在街道办事处、乡镇人民政府指导和协助，无法选举产生业主委员会的，由街道办事处或乡镇人民政府负责设立物业管理机构。委员会依法代表行业业主委员会行事。

第十九条业主大会应当建立规范的财务管理制度。共有部分财产、共用设施设备的经营收入，以及业主大会、业主委员会的工作费用，按照财务要求入账，收入、使用和管理每年不少于两次在物业管理区域的显着位置公示，每次公示一次。不少于十天。公示期满后，业主可随时到业主委员会办公室查看。

业主委员会应当妥善保管会计凭证、账簿、财务报表等相关资料。

第二十条业主对业主大会的财务收支有异议的，可以要求查询财务凭证原件及相关会计资料。超过20%的业主提议对业主大会的相关财务收支进行审计的，业主委员会应当自收到业主提案之日起30日内组织召开业主大会，决定是否委托有资质的中介机构进行审核。业主大会决定委托审核的，应当在物业管理区域显着位置公示审核结果，公示时间不少于十日。

业主委员会成员是否接受经济责任审计，可在管理章程和业主大会议事规则中规定。

第二十一条业主大会、业主委员会应当建立规范的印章管理制度，指定专人保管印章。

第二十二条建设单位应当按照下列规定分配物业服务用房；物业服务用房一般包括物业办公用房、业主委员会办公用房、维修保洁辅助用房：

(一)总建筑面积小于5万平方米的房屋，按建筑面积不少于100平方米的标准配置；

(二)总建筑面积5万平方米以上25万平方米以下的房屋，按不低于总建筑面积2/1000的标准配置；

(三)房屋总建筑面积超过25万平方米的，超出部分按不低于总建筑面积千分之一的标准配置；

(四)分期开发建设，首期建筑面积不少于100平方米，后期建设按标准配备物业服务用房；

(五)业主委员会办公楼建筑面积不少于20平方米。

未经业主大会同意，物业服务提供者不得改变物业服务室的用途。

已建成住宅小区未配备物业服务用房或者物业服务用房不足的，由住宅小区所在街道办事处、乡镇人民政府、居（村）委会或者鼓励周边企事业单位闲置。房屋提供给物业服务商、业主委员会或物业管理委员会。

第二十三条物业管理区域的划分，应当遵循事先规划、自然分区、功能齐全、便民的原则。建筑规模、社区建设、业主数量、自然线路、物业管理好等因素。根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，按照以下标准划分：

(一)物业、供水、供气、供暖、供电、消防、人防等共用设施设备及相关共用场地不能分开，应分为一个物业管理面积；

(二)物业、供水、供气、供暖、供电、消防、人防等共享设施设备，以及可单独独立使用的相关共享场地，可以明确维护和管理职责，可以划分不同的物业管理区域；

(三)如果被道路、河流等划分为两个或两个以上的自然街区或封闭社区，并且能够明确共享配套设施设备的维护管理职责，可以划分为独立的物业管理区域；

(四)分期开发建设或两个以上单位开发建设的物业，配套设施设备共用的物业能耗管理，划分为一个物业管理区域；

(五)若不同物业管理区域自然相连且规模较小，业主在入住前已征得各自建设单位同意，并已向购房者说明，或业主入住后已通过各自业主大会，经同意可合并为一个物业管理区。

第二十四条住宅物业选择物业服务提供者，除业主决定继续聘用原物业服务提供者外，应当进行公开招标。招标人、中标物业服务商应当按照有关规定到市、县物业管理部门备案物业招投标情况，市、县物业管理部门应当告知中标街道。财产在备案之日起七日内以书面形式进行备案。办事处或乡镇人民政府。

第二十五条物业服务提供者应当自物业交接之日起30日内，将有关材料报物业所在地县（区）物业管理部门备案。县（区）物业管理部门应当自备案之日起七日内书面通知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

住宅物业的专有部分应由业主检查。业主在验收过程中对房屋规划、面积、质量和建设单位的承诺有异议的，应当向建设单位提出。业主向物业服务商提出建议的，物业服务商应及时告知施工单位，施工单位应及时处理。

第二十六条被检查的财产应当符合下列条件：

(一)建设工程竣工验收；

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业运营设施设备按照规划设计要求建设。供水、供电、供气、供暖均安装了独立经济合格的计量器具；

(三)按照规划设计要求建设教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施；

(四)道路、绿地、公共照明、物业管理室等公共设施按照规划设计要求建设，满足功能要求；

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备已依法取得使用证；

(六)物业使用、维护、管理等相关技术资料齐全、齐全；

(七)法律法规规定的其他条件。

第二十七条物业服务提供者应当依照法律法规和物业服务合同的规定，提供质量和价格一致的服务，并遵守下列规定：

(一)遵守物业服务规范和标准；

(二)告知业主安全合理使用物业设施的注意事项；

(三)接受业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进完善服务；

(四)及时向物业管理部门报告物业管理相关数据信息；

(五)配合社区建设和社区管理；

(六)协调建设单位和专业管理单位及时处理物业使用管理中的相关问题；

(七)妥善保管车主信息；

(八)法律法规规定的其他义务。

第二十八条物业服务提供者应当在物业管理区域的显着位置公示下列信息，并可以通过电子信息告知所有业主：