社科院大数据揭示，物业服务八大痛点涉及新旧物业交接、停车等。

2022-08-16

11月30日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国物业服务大数据报告（2021）》（简称《报告》））。报告指出，目前中国房地产行业存在八个关键痛点，包括新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、供电涨价、物业缴费等。这不仅是新形势下的突出问题，也是未来物业服务需要提升的方向。

作为首份物业服务大数据分析报告，数据分析发现，家庭平均支付意愿约为房屋价值的4.27%。但是，中国仍有相当比例的住房没有物业服务。其中，北京、广州的非商业物业服务（包括自营物业和非物业物业）占比超过40%。居民对优质物业服务的需求和消费潜力很大。

经营规模前十位房地产公司物业费收入年均超50亿元

随着我国住房逐步从建房阶段走向房屋维修阶段，物业服务的重要性日益凸显，也为物业服务企业带来了高增长。

报告显示，目前全国大部分房屋交易样本的物业费不到2元/平方米/月，相当比例的房屋仍然没有物业服务。从四大一线城市无商业物业服务（包括自管物业和非物业物业）住宅面积占比来看，北京40.24%，上海17. 23%，广州 45.37%物业能耗管理，深圳 17.10%。从不含商业物业服务的房屋交易样本比例来看，北京19.75%，上海7.03%，广州21.38%，深圳5.98%。

中国社科院财经战略研究所住房大数据项目组负责人邹林华表示，由于交易中的大部分房屋，物业服务需求将持续增长。不到20岁。69.9%的交易房屋样本有电梯，有持续的管理和维护需求。

近年来，房地产公司发展迅速，在资本市场上颇受欢迎。在全国经营规模最大的房地产公司中，上市公司相对较多。其中，业务规模排名前十的公司中有七家是上市公司。经营规模排名前十的企业年物业费收入均超过50亿元。

市场集中度呈上升趋势，业务规模前10名公司的物业费收入估计占样本130家代表性公司总收入的51.84%。

邹林华表示，住户对品牌物业公司服务质量的整体认可度较高，亟需提升物业服务质量。

报告发现，在全国130家有代表性的二手房交易企业中，有94家的家庭支付意愿显着正向，平均家庭支付意愿约为房屋价值的10%< @k1@ >27%。也就是说，家庭在购房时愿意为品牌房产平均支付4.27%的额外溢价。

其中，北京居民家庭对品牌物业公司的平均支付意愿约为8.房屋价值的61%；上海是5.82%；广州4.49%；深圳4.18%。

新能源汽车充电桩等新痛点将是品质提升方向

近年来，主流媒体持续关注行业，对行业和企业给予更多正面报道。报告显示，2021年以来，主流媒体对行业的负面报道比例将在2%左右。但负面报道主要出现在“3.15”前后。

值得注意的是，作为处于高速增长期的行业，当前物业服务行业存在八个关键痛点。包括新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、供电涨价、催收物业费、装修押金及管理费、消防设施维护、止赎物业费纠纷等。

在邹林华看来，这也是新形势下的突出问题，也是未来物业服务质量需要提升的方向。

据悉，部分物业出于安全和用电规划的考虑，拒绝居民安装充电桩，这与居民对新能源汽车快速增长的需求相矛盾。

因业主对服务不满意，通过业主委员会或业主大会重新选定了新的物业公司。但此前部分物业不同意撤出，造成新旧物业移交纠纷，给居民生活带来不便。

在停车费方面，主要包括部分物业在停车费、超标收费、超限收费（非机动车）等方面区别对待业主和租户。

电价上涨主要发生在写字楼、商场、商场等商业物业。一些物业公司以公共能源消耗为由收取电费，但并未得到业主的充分认可。

部分物业公司在催交物业费时的一些做法，如升级门禁系统不交物业费、无法进入小区、无法使用电梯、停水停电不交物业费等。物业费，将物业费与水电费捆绑销售，不交物业费。物业费不能支付水电费等。

政策没有明确规定装修押金如何收取、收取多少、如何退还。物业管理公司操作比较灵活，退装修押金时容易发生纠纷。有的押金两年不退，有的物业管理公司将不可退押金转为物业费。

对于未来的物业服务行业，邹林华认为，要拓展多业态服务，走向全球化经营。同时，要充分挖掘产业价值，不仅限于基础物业服务，更要以社区“场”为基础，提供各类创新增值服务，发展城市服务。此外，物业企业需要升级服务体系，深化科技应用，提升运营和服务水平。

新京报记者袁秀丽

编辑吴昕对付春寅