把控商业地产项目全生命周期的六个核心点

2022-09-22

重要性

一个商业项目的成功，不仅取决于开业后的选址、规划设计、招商引资和运营管理，还取决于其运营价值、资产增值和资本价值的长期物业运营、服务和管理. ！商业地产的物业管理与普通住宅物业有很大的不同！忽视商业地产的物业管理将在激励的竞争中被市场淘汰，越来越多的开发商开始关注商业地产的物业管理！

商业物业管理复杂难！其中，商业物业工程管理是重中之重！如何做好商业地产项目管理，成为大家亟待解决的问题！

如何保证投资目标的质量、进度和实现需要很多前提条件，其中把握好项目管理的重点是众多重要前提条件之一。

根据万达商业地产的工程特点，项目建设分为几个阶段：1、选址； 2、 规划； 3、 设计； 4、 构造； 5、开场； 6、项目整改；7、正常运行；这七个阶段中，选址和规划阶段是项目投资的重要阶段，而这两个阶段同时决定了项目投资的90%，决定了未来项目是否具有良好的发展基础商铺能耗管理，所以这两个阶段的工作非常重要。根据集团规定，这两个阶段的计划由董事长、规划院、项目管理中心、开发部、商务部等部门共同确定。项目所在企业管理公司在设计、施工、开业及项目整改及正常运营阶段，开始参与项目管理，逐步接受项目的整体管理。

因此，商业物业的管理基本由房地产公司旗下的物业公司承担，前期介入时也可能聘请5大银行担任顾问。更多优势。

设计阶段

第一步是把握干预的时机。根据项目工期短、工期紧的特点，由工商管理公司总经理、分管工程招商副总经理、工程部经理、工程师介入管理在此阶段，使企业管理领导层对项目的规划和定位有深入的了解，便于后期投资运营的管理。同时，也发挥自身经营管理经验，影响不符合商业投资运营的项目规划布局，使其符合商业运营模式。

这就是我们常说的“6+1”设备设施体系。

1、能耗测量

2、架构

外广场的地砖尺寸规格在保证广场整体效果的同时考虑到是否易于清洁、是否能承受车辆停放、是否易于更换、是否后期购买成本是可以承受的。外广场应设置沟渠或排水井，避免清理地面和雨水积聚；

外墙上的广告位是否方便发布广告，抗风等级是否符合要求，广告灯要独立测量，从维护角度看是否便于使用外部照明；

化粪池、隔油池的人孔盖应远离店铺门，以免夏季产生异味影响营业；

屋面及伸缩缝的防水方法应符合南北气候差异。比如宁波有倒顶，哈尔滨有正顶；

步行街和主店通道应设置非镂空透明防盗百叶窗，以防止顾客在非正常营业时间进入步行街和因营业时间不同造成的能量损失；

在步行街商铺结构允许的情况下，可作为餐饮商户经营的商铺均设置厨房排烟井和新风井，排烟道内衬铁皮，避免限制后期业态调整为餐饮时的房地产状况。

步行街天窗应安装自动遮阳装置。避免夏季阳光照射导致空调能耗增加，同时在换季时应开启部分风扇提供新鲜空气。

机房铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确的要求，导致后期工程进度造成遗留问题。因此，机房的铺设标准在设计阶段就确定下来，以保证后期设备的正常使用。长寿的关键；

由于广场中庭的出现，后期的很多车展活动都少不了，所以在车辆出入口的设计中要考虑广场出入口的宽度和高度；

架构

在地下停车场的设计中，人车分离的设计，特别是在寒冷的北方地区，在安装堆垛门的同时提供人行通道，避免堆垛门因堆垛门频繁失灵。人员通过，减少使用寿命。同时，合理安排停车场入口收费站的位置和堆垛口的位置；

由于招商引资的动态性和工期较快，步行街商铺之间的隔墙宜采用水泥板或其他板材，尽量不采用陶粒墙；

在南方地下水位高的地区，变电站的电缆沟应设计在停车场地面以上至少5厘米，可有效降低电缆被浸水的可能性；

在设计中，屋顶的洞口（包括烟道）应与楼板一起浇筑。洞口周边要高出楼板20cm，避免后期防水处理不好造成漏水。

强电弱电系统

附加

商业物业的公共区域应预留电源插座。

1、 在商场走道中间预留一个独立的电源地线插头。由于商场开展各种促销活动，会安排临时摊位，需要提供临时电源。如果不提前设置，则需要从电房或靠近地面的墙壁插座铺设，增加了工程难度，影响美观，阻碍客户通行。

2、商场中庭和外广场要预留电源箱，并安装独立电表。还需要预留光纤连接户外LED显示屏和信息发布系统。因为大型商业活动（如演唱会、新闻发布会等）会需要用到扬声器、背景墙等大功率设备。如果每次都临时铺设电缆，也会导致成本增加和准备时间延长。

3、业务的重要部分要配备两个角度的监控设备，这样当一个出现死角时，可以从另一个角度观察。

空调系统

4、建立门店空调计费制度，合理分配空调公用部分。

给排水系统

排水管尽量直接排到室外，减少污水泵排放，既减少堵塞，又节约能源。

污水井盖采用钢板制作，不能使用重型混凝土井盖，不能满足日常检查的需要。

各店铺应设置给排水点，部分店铺预留供气点以适应业态调整。

污水泵必须是铰刀泵。

消防系统

1.为每个回路预留20%-40%的报警点，防止因点数过满导致线路不稳定，因店铺业态调整增加报警点。

2.步行街消防水系统在改成餐饮业态时，要考虑增加喷头引起的管径变化。

3.消防水系统的阀门、减震器等辅助配件应符合设计标准的上限，因为这些配件的非主要材料很容易被忽视在设计中，但在实际使用中这些配件起到了关键作用。

4.物业型写字楼或公寓、商铺的火灾报警电路设计中，线路的路线应从公共区域铺设到各个产权区域，而不是在产权区域内，以免在装修阶段出现问题，影响后期整个系统的安全运行。

电梯

自动扶梯和自动坡道考虑采用变频技术，以达到节能、减少设备运行时间的目的。电梯应具备三路通讯功能，并与消防监控中心相连。自动扶梯应考虑防坠网的设计。

建设阶段

关键点、节点

开幕阶段

1.人员培训：重点培训装修管理规定、系统操作、消防演练、开店关店流程培训、上门维修流程培训。

2.商家装修、布货：商家装修、布货：商家装修标志着开业阶段的开始，在商家合同签订前一个月成立装修领导小组和装修工作组，领导小组的职责是协调装修工作组难以解决的问题和需要决定的事情，工作组无权决定。装修工作组负责协调和管理商家的装修事宜。装修管理主要分为装修前、装修中、装修后三个阶段。装修前阶段的主要工作是对装修图纸和施工进度计划进行审核，确保商家的装修风格和布置以及使用的设备符合国家规定、行业规范和装修管理规定的要求，避免对防水、防火、环保等有任何影响。出现步行街立面和其他商业运营的设计。装修阶段主要监督进场材料、防水施工、配管铺设是否符合装修管理要求，装修进度是否符合准时开通要求。餐饮商户厨房的防水必须进行闭水试验。此阶段做好可以延长商户重新装修周期，节省商户成本，减少重新装修对广场其他商户的影响，间接提高后期项目管理质量。

3.开启前机电设备的正常运行及正式的水、电、气连接。在这个阶段，操作电工开始进入值班状态，随时记录各种参数，以关注设备的运行状态。对于年底开业的广场，要注意供暖设备的运行状况，是否有漏水现象。

项目剩余问题整改阶段

正常经营阶段

总之，商业项目工程管理的重点是随着项目的进展而不断变化的。通过把握工程管理的重点，可以有效控制和减少影响工程管理质量的因素。每一个关键点的把握，都是通过一点一滴的工作积累起来的。不积小步，就无法行千里；不积小溪，就无法成河。借用 Peter Deluc 的名言：“管理不是关于逻辑，而是实践。不知道，而是做。”因此，只有不断实践、不断总结，才能真正提高商业地产工程管理的质量。