物业管理行业2022H1中报总结：中报业绩承压，H2聚焦三大投资主线

2022-09-27

1. 经营回顾：规模增速放缓，业务独立性和人力效率持续提升，管理规模稳步增长，增速略有回落：17家样本材料企业经营规模保持稳定增长，在管面积同比增长34.1%，承包面积同比增长28.@ >5%，但增速较2021年收窄。从在管合同比例来看，样本材料企业在管合同比例为1.50，管理层未来增长潜力较大规模还在。

在管区域内独立第三方比例增加：17家样本材料企业在管区域内独立第三方平均比例为60.3%，增加约10 %与50.7%个百分点相比，产权和企业独立性不断提高，独立城市拓展能力不断增强。其中，旭辉永生服务、雅生活服务、和景优活管理区域中，独立第三方占比超过80%。

人均管理面积稳步提升：从10家披露在管员工人数的物业公司数据来看，物业公司的管理效率逐步提升。 2021年人均经营面积较2020年有所增加。其中，和景悠禾提升不少。 2021年人均经营面积同比增长269%。金科的服务管理效率比较高。 2021年人均经营面积达到2.0万平方米。

2.财务分析：中期业绩承压，营收增速收窄：样本材料企业实现营收同比增长36.4%，其中比增长率低1%6.7个百分点。其中，碧桂园服务（+73.5%）、悦居（+68.@>0%）、金茂服务（+60%）和旭辉永盛服务（+53.@ >6%)保持较高的增速，收入仍保持50%以上的同比增速。基础物业管理仍是材料企业占比最大的核心业务。 17家样本材料企业基础物业管理营业收入占总收入的比重约为53%，比2021年底提高4个百分点。受疫情和房地产深度调整影响，占比房地产企业和非业主增值服务收入占比分别下降2、3个百分点，同比增速收窄8个2.5、 56.6 个百分点。

毛利率下降，非业主增值服务毛利率下降幅度最大，社区增值服务毛利率相对稳定：17家样本物业公司整体毛利率约为24.5%，低于2021年同期

@2.7个百分点，基础物业管理、社区增值服务、非业主增值服务的毛利率分别为18.@>8%、38.0@>分别比2021年下降5%和25/9%，同期分别下降1.8.2@>1.8.4@>7个百分点。

提质增效显着提升，整体销售管理费用率下降：17家样本材料企业销售管理费用率约为8.@>4%，即0.1个百分点低于2021年同期，2021年下降0.9个百分点物业管理能耗预计能达到多少占比，保持持续改善趋势。横向比较，滨江服务、中海置业、招商引资管控效率较高，销售和管理费用率分别为2.9%、3.8%和4.3%。销售及管理费用率低于5%，处于行业前列。

归母净利润增速收窄，归母净利润增速低于营收增速：17家样本材料企业实现同比增速归属于母公司净利润10.4%，比增速53.收窄5个百分点。其中旭辉永盛服务（+33.4%）、滨江服务（+31.2%）、金茂服务（+93.3%）、中海服务（ +32.7%)、建发地产(+50.7%)和投资盈余(+33.5%)在扣除母公司利润后保持较高增速同比增长仍保持在30%以上。

货币资金同比转负，应收账款占比扩大：17家样本材料企业货币资金659亿元，同比-20.4%，同比增速由正转负，应收账款规模达到407亿元，同比增长55.1%，较上年的279亿元大幅增长2021年底。从应收账款占营业收入的比例来看，该比例升至55.1%，较2021年底大幅提升32.5个百分点。

3. 投资建议：

面对上游房地产深度调整和疫情影响，房地产行业收入和利润增速下滑，毛利率承压，应收账款快速增长。地产公司中期业绩承压。我们认为，随着多地出台宽松政策继续全方位刺激房地产市场，以及9月救市专项贷款政策的持续推进，10月16日前房地产政策将基本保持不变会议，分会城市政策将放宽。需求有望迎来触底回升，有利于打压地产板块估值的不利因素将逐步明朗。我们认为，目前房地产板块的投资可以集中在以下三个主线：1）头部发展稳健，关联方为高信用地产公司，估值溢价明显。主要建议： A - 投资促进； H——保利地产、中海地产；并建议关注正在上市的五五云； 2）关联公司是一家优质民营企业，安全边际高，逆难逻辑。物业管理业务的独立性不断加强，目前估值非常划算 公司灵活标的推荐：碧桂园服务、旭辉永盛服务； 3）随着疫情得到有效控制和地方政府的稳步增长，以及促消费政策的效果，消费有望回暖，带动企业经营企业复工复产。强烈推荐：华润万象人寿，建议关注正在上市的龙湖智创人寿。

风险提示：房地产政策放松的速度和力度不及预期，外部市场竞争加剧，激进并购将导致商誉或减值风险。经济下行将导致居民可支配收入下降，消费疲软，收入下降。

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