北京市物业管理办法出台开发商缴纳预缴物业费

2022-10-03

开发商支付前期物业费

政策规定：建设单位承担物业前期服务责任。出售房屋时，以前的物业服务合同为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将各项专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业服务企业。

焦点解读：对于所有在今年10月1日之后取得预售证的项目，直至业主大会成立，或业主大会筹备组成立三个月内，必须承担全部物业服务责任由开发商。这也意味着业主在此期间无需承担物业费。开发商不仅要支付期间的全部物业费，还要专门承担设施设备的管理、物业资质审核、物业人员管理等，所有服务承诺必须在之前的物业服务合同中执行. 当购房者与开发商签订购房合同时，

“之前，很多开发商不积极在社区里设立业主大会，而这种‘不作为’也造成了社区里缺少‘业主’。在新的《办法》中，要求开发商尽早开展物业服务责任，他们推动建立业主大会的积极性会更加明显。” 市住建委物业处处长于亮告诉记者。

根据规定，开发商若要将楼前物业转入业主大会，必须经过两个程序：一是支持业主或主动申请成立业主大会。第一次业主大会的费用由开发商承担。只要传唤占总人数5%以上或独占部分占建筑物总面积5%以上的业主，就可以向分局提出书面申请。区政府、物业所在乡镇人民政府设立业主大会。二、楼前财产必须由业主或业主与开发商共同委托的第三方监督机构进行检验。

政策影响：楼前监管也严厉打击了开发商的隐瞒行为。根据新《办法》，物业及相关场地的主要配套设施设备可以共享的物业能耗管理方案，应当划分为一个物业管理区域。还规定，已交付给业主的物业管理区域的专属部分达到建筑总面积的50%以上，方可申请成立业主大会。新《办法》实施后，如果“分期分批”开放市场，开发商肩上的物业费负担将更加沉重。

如果按照每月每平方米2元的物业费计算，5万平方米的住宅面积，开发商每月要交10万元。业主大会筹备期按3个月计算。一个月内，开发商要为买家支付30万元的物业费。延迟时间越长，成本越高。

地产商表态：李雷董事长表示，从北京市近几年出台的政策来看，住宅物业管理的规范化和可操作性越来越规范。“如果开发商不仅要承担搬入前的管理费用，还要在业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立后的三个月内，物业费应该能够督促开发商和物业公司协助尽快成立业主大会，有利于社区未来的管理和业主的自主权。”

据了解，根据北京市原相关规定，开发商需承担的初始物业管理费用包括建筑安装费2%的启动费和未售出物业的管理费，但不包括业主大会成立前的小区物业管理费。

社区车库先做“自己的家人”

政策规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库和车位，不得出售给物业管理区域业主以外的任何人。建设单位将物业管理区域内规划用于停放车辆的车库或车位出租的，应当先出租给物业管理区域的业主。建设单位在满足片区内业主需求后，可将车库、车位出租给区内业主以外的其他人，租赁期限不超过六个月。建设单位调整租金时，应与各业主协商。

焦点解读：业主与开发商因使用车库而产生的纠纷也是社区冲突的焦点之一。新《办法》中特别规定，车库的使用必须优先满足业主需求：住宅车位不得出售给非业主；开发商要想出租这些车位，必须尽量先考虑“外人”，然后出租。期限不得超过6个月；开发商如果想增加中间车位的租金，必须先与所有业主协商。

未因拖欠物业费而断水断电

政策规定：在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位向最终用户收取相关费用，并承担维护保养责任。相关管道和设施设备的合法性。物业服务企业接受委托收取前款规定的费用的，应当向业主开具专业经营单位的发票，不得向业主收取手续费等附加费用，不得限制或限制业主收取费用。以业主拖欠物业服务费为由变相限制专业服务。

焦点解读：如果你欠我钱，我就断了你的电断水，让你生活难受。在新的方法中，这种目前市场上常见的伎俩已经被坚决制止。物业服务企业不得以业主欠物业费为由限制或者变相提供专业服务，不得断水断电、停止供暖供气。此外，物业公司接受委托收取水、电、热、通讯、有线电视等费用时，必须向业主开具相关发票，不得自取。

新旧物业的交替权利和责任

政策规定：物业服务合同到​​期前，业主应共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业。原物业服务企业不得以业主欠物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。 ，新的物业服务公司和业主应与原物业服务公司协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

焦点解读：闹得沸沸扬扬的建外SOHO“物业门”，最初是因为新旧物业更换时，彼此都不愿意离开小区，导致两批工作人员有条不紊地在社区工作，秩序变得一团糟。但在今年10月1日之后，旧物业公司将因以任何理由拖延或拒绝办理物业交接而受到处罚。原物业服务企业逾期不退出的，可以处10万元罚款；不能维持正常的物业管理秩序的，区、县人民政府应当责令区、县房屋行政管理部门，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、公安机关组织接管。新物业公司不得将合同指定为“圣旨”，不得强行接管，否则处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。该条款将新旧属性都置于“紧缩咒语”之下。应当依法承担赔偿责任。该条款将新旧属性都置于“紧缩咒语”之下。应当依法承担赔偿责任。该条款将新旧属性都置于“紧缩咒语”之下。

物业公司每年定期公布账单

政策规定：物业服务公司应当按照价格主管部门的规定，在物业管理区域的显着位置公示服务项目、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。物业服务企业应当在2018年一季度公示上年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况和当年物业服务项目收支预算。每年。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目的收支进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

焦点解读：针对一直遭到市民反对的“物业服务费用不透明”问题，新《办法》明确要求物业服务企业每季度公示一次收支预算，并展示自身计费成本在显着位置。

今年4月，北京市物业管理协会公布了本市一季度市区普通商品住宅物业服务成本信息。市住建委相关负责人表示，今后将继续组织调研，定期公布物业服务过程中涉及的人工、材料、能源消耗的成本明细和价格标准，让普通人们可以理解消费。此外，北京市住宅物业服务水平标准初稿已形成，将原有的物业服务水平由一级至三级扩大为一级至五级，涵盖300余项内容，下一步将向社会公开征求意见。在五个层次中，

业主可以要求第三方评估房产

政策规定，业主共同决定终止前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主共同对共有财产进行检查交接，退出物业管理区域，交出七份材料。所有业主在接管之前都应检查物业的公用部分。可以委托选定的物业服务企业进行检查，也可以联合委托物业服务评价监督机构进行检查。

焦点解读：“屋外、走廊、外墙、设施设备……对于共享部分的检查交接和物业服务质量的评价，北京目前正在积极培育独立的第三方评价和监督机构物业服务，鼓励住宅各方委托监管。机构应当对物业项目的收费标准、物业项目的验收、物业服务项目的质量等进行客观、公正的评价和监督。市住建委物业处处长于亮介绍。

据了解，目前北京已有3家具有第三方评价雏形的监管机构。监管机构除了检查以往的物业服务，尤其是设施设备的维护情况外，还可以对物业公司提供的服务内容是否符合其收费标准进行评估和判断。如果某物业公司被裁定“价格和质量不符”，业主可以凭评估报告与该公司“讨价还价”。（赵莹莹姚丽莹）（来源：北京晚报）

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