88：个人感受，谈谈商业物业管理的特点、管理重点和薄弱环节

2022-10-07

老周谈物业——88：个人感受，谈商业物业管理的特点、管理重点和薄弱环节

近年来，随着政府对房地产市场监管的加强，以及房地产市场的激烈竞争，越来越多的房地产公司向自有物业和商业物业发展。物业经营管理。作为补充，商业管理公司成立了商业物业管理团队，将管理界面与传统物业管理分开，形成商业物业管理。

经过多年的发展（尤其是自持购物中心和高端写字楼的经营管理后），商业物业管理逐渐形成了自己的特色。今天老周就简单聊聊这个话题，希望老周个人理解偏差不要太大误导朋友！

1. 商业地产

在物业管理行业，房地产公司开发自给自足项目的物业管理一般称为商业物业管理。商业物业管理主要包括自持商场、街区商业、自持写字楼的管理。

目前最常见的商业物业管理模式是由下属商业管理公司管理。总部商业物业管理团队属于商业管理公司的职能部门，区域或项目商业物业管理团队属于区域和项目商业管理团队的组成。部。

在这种模式下，商业物业管理只是商业管理公司的配套服务或技术支持部门，不作为营利单位，也不作为营利考核。商业管理公司仅对商业物业管理绩效的安全管理、服务质量、客户满意度、成本控制（预算控制）等方面进行业务评估。

此外，商业物业除了轻资产运营管理外，一般只负责配套和自营项目的物业管理，这也是与传统物业管理的不同之处。

二、商业物业管理与常规物业管理的区别

对于商业物业管理与常规物业管理（住宅项目管理、项目物业管理等）的区别，老周认为最突出的一点是两者的物业管理目的不同。

一、最大的不同：定位和目标不同

商业物业管理主要配合和服务于资产的经营（商场租赁、写字楼租赁等），目的是资产增值和保值。根据资产定位（如写字楼档次、客户群等）确定物业管理费用标准，最大限度合理化物业管理费用支出，确保商业项目物业服务质量。保持和提高商业项目的租金收入。

因此，商业物业管理并不以物业管理收入为主要经营目标，其在物业管理中最大的作用就是保证商业项目的租金收入。

相应的，常规的物业管理是以物业管理费为主要收入，而在收入的情况下，是由收入决定的！

2.操作方式不同

近年来，老周一直从事商业物业管理工作。在商管公司工作的最大感受是，商管公司和商业物业的运作模式更接近，或者直接采用房地产开发的模式，与此大相径庭。

例如，商业物业管理非常重视流程和合规管理。外包商的选择、材料采购等方面均基于房地产开发的成本管理模式，注重招投标过程的合规性和严格性，通常采用合理低价中标的方式价格。

常规物业管理一般都有长期合作的外包商（如保洁公司、绿化公司、订单公司等），虽然外包商的招投标程序没有商业物业那么严格，但通常价格控制相对来说比较严格。严格（如：经常采用招投标方式压制长期合作公司的价格）。

三、其他方面

在成本投入方面，商业物业管理是自己公司的资产，所以物业管理的投入比较大。特别是对于建筑体、装修、机电设备等，愿意投资。此外，除日常管理外，商业物业除了日常物业管理外，还将对建筑本体和机电设备的大中型修缮和翻新进行“资本改造”预算。总之，商业地产在资产管理，尤其是资产增值保值方面正在不懈努力！

三、商业物业管理的重点内容

关于商业物业管理中的重点，以下内容只是老周的个人感受，欢迎批评指正。

一、安全管理第一要务，安全管理第一要务是消防安全

对于商业物业管理项目来说，超高层写字楼、商场等综合体大多属于重点安全（消防安全）控制对象，所以商业物业管理的第一点就是安全。在安全管理中，最重要的是消防安全。

老周在工商管理公司负责总部物业职能时，非常重视消防安全法规、技术标准和年度消防安全检查。安全事故、火灾事故等信息，第一时间向各地区、各项目通报预警；社会发生重大火灾事故或安全事故，要求各地区和项目单位尽快进行自查自纠，必要时由总部进行飞行检查。.

此外，商业物业的安全管理和消防管理的范围和内容也比常规物业要大。例如，对客户单位至少每季度进行一次安全检查，对客户仓库至少每月进行一次安全检查，对商场和街边商店进行安全检查。要求餐饮店每天、每周或每月开展“三关一关”全面安全检查，定期组织顾客员工进行消防安全知识培训。

简而言之，它必须是安全的！

2、设备管理和能耗控制的难点和重点

与安全管理第一点相对应的是，商业地产机电设备品种齐全、数量多、先进，商业地产设备使用频繁。建筑地面和设备的预防性维护工作和日常检查尤为重要。商业建筑内部是高度拥挤的区域，空调必须合适，载人运输车辆必须保证长时间安全运行。因此，要加强对各类设施设备的维护保养，降低停机率，并在商业物业开业运营期间及时处理。

商业物业的水电能耗非常大。能耗控制和节能运营是商业地产工程的重点工作，也关系到商业地产的成本控制。老周对比了很多商业项目的公共能源消耗预算。按建筑总面积计算，能耗控制较好的商业项目每月公共能耗每平方米约5-6元。能耗15元以上，差距很大！

3、对商业物业的服务质量要求高

这主要是指商业物业项目在日常保洁、园林绿化、绿植租赁、石材养护等方面的物业管理质量。商业物业对环境保洁、绿化维护、治安管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流隔离、公共区域楼宇维护等方面的要求非常高，要求物业管理者具有良好的审美和一定的视野. 欣赏质量。整体管理要达到集清洁、美观、明亮、舒适于一体的效果，营造和保持环境的美感，让客户在优雅轻松的环境中感受企业的形象和物业的档次，这是流体。

我不会在这里详细介绍。我有机会谈谈商业物业的质量管理和质量标准。

4、商业物业要重视和重视项目前期规划设计审查，特别注意项目前期工作

如上所述，商业物业主要管理自持项目，目的是增加和保值资产。因此，从事商业物业管理的人一定要重视项目前期的规划设计审查工作，确保商业项目交付后能够满足物业管理的需要，降低物业管理成本和后期成本。拆除和改造。

目前业内知名企业管理公司都会有自己公司的商业项目（写字楼、购物中心）建设标准或企业管理设计录入条件等文件。垃圾房和物流通道的配置有设计要求。

此外，商业管理公司通常会跟踪商业项目的设计、施工、设备安装调试等进度，并全程参与重要节点。总之，在商业项目的设计和施工阶段，要尽量避免一些造成后期物业管理困难的问题，有利于后期的运营和物业管理。

5. 交通专线、物流管理

由于商业物业的经营需要，商品商品的周转每天形成供需链的小物流。商业物业要有序引导和管理货物进出车辆，避免因抢检造成的查验区域拥挤，引导和劝阻吸烟者送货、取货、退货，杜绝冒烟现象。检查区。火灾隐患和巡检区定期清扫，避免“脏、乱、差”影响巡检区整体环境卫生。

6、加强外包管理，严控物业管理成本

如前所述，一个区域或项目的商业物业管理团队属于区域和项目业务管理团队的组成部门，商业物业总部的直接管理和强管控模式难以实施。为保证商业物业服务质量，控制管理成本，商业管理公司总部物业管理职能部门普遍通过加强外包管理，严格控制物业管理成本等方式进行监控。喜欢：

（1）在外包商管理方面，采用集中采购模式，控制外包成本和质量；

（二）建立物业管理单项业务价格数据库，成本对标，管控物业管理单项成本；这主要是因为企业管理公司对自己的项目进行对标；

（3）行业对标，与标杆企业和行业知名企业进行人均管理面积、人均效率、每平方米能耗价格、主要外包方价格等一系列研究和对标工作，外包模式、外包方监督方式。; 确保商业物业的成本符合行业标准。

7、与运营、投资等部门的高效合作

在商业物业管理中，与客户对接的部门主要是运营、投资和租赁等部门。在日常管理中，商业物业要与运营、招商等部门保持高效合作，尤其是在客户准入、退租、策划、夜景布局等方面。

四、商业物业管理的弊端

说到商业物业管理的弊端，也与商业物业管理团队的定位有关（商业物业管理团队是区域和项目业务管理团队的组成部分，主要提供合作和支持服务） . 商业项目中的物业管理，其实并不是一个综合全面的物业管理。主要缺点是：

1、长期从事商业物业管理的人员，专业性强，综合能力弱

在商业物业管理中，很多公司将物业部（负责：安全、消防、环境等）和工程部分开设置，导致内部工程与物业深度分离，日常配合不力，也造成了物业和工程人员。沟通较少，工程属性只负责各自模块的工作，综合能力较弱。

2、物业管理整体运作缺乏把控能力

对此商业能耗管理，老周深有体会的是，在几家购物中心的前期介入阶段，总部要求项目物业负责人提前准备一份购物中心项目物业管理方案（主要内容：购物范围中心物业管理职责、购物中心日常管理）、中建物业与其他部门的分工、工程物业内部职责分工、物业管理日常管理要求等）、但当时项目的物业经理和团队成员都想不出这个方案，怎么做才是对的？是物业管理计划不懂。. .

这在一个从事常规物业管理的团队中是非常罕见的。