破译社区收费的难点：“阳光下”的自治是良药吗？
2022-04-19
中国建设网讯（记者张兰兰微信公众号：）近日，广州市海珠区水兰君小区新招入物业管理公司。万科以每平方米2.7元的价格赢得了大部分住宅小区。深受业主青睐。不同于传统的物业费，它的价格不固定，而且还有一个更时髦的名字——“薪酬制度”。
近年来，由于物业管理公司各项固定成本的增加，物业定价标准的提高幅度并不大。两人“积怨”，导致不少物业公司“偷工减料”，居民抱怨不断。
长期以来，物业管理费乱象丛生，矛盾重重。风头正劲的薪酬制度是良药吗？
被批评，说爱“你”不容易
如今，我国大部分住宅物业管理采用传统的承包制，即每月固定管理费，业主只付钱。至于钱去哪儿了，怎么花的，没有具体的细节。物业公司的好坏都是固定的报酬，物业公司要想节省成本，获得更多的利润，往往意味着所提供的服务打折。
据了解，北京市通州区翠富园小区出现“高价”欠费提醒通知，显示某业主8年共欠物业费4792元，导致滞纳金27059.20元。
记者调查发现，在这种“高价”催款的背后，是社区物业深陷拖欠“怪圈”的普遍现象。北京约90%的住宅小区采用承包物业管理模式。一些物业管理公司为了获得更多的平衡，往往会减少小区的维修保养频率，小区陷入物业服务质量下降——业主拒交物业费——物业企业质量不断降低的恶性循环。
专家表示，承包制的主要问题是让物业本身约束自己，所有利益归物业管理公司所有，公共利益按比例与物业委员会分享。这种方法在相对稳定和高收入的社区很容易实施。省去了物业管理公司与选举产生的业主委员会之间的艰难和解，也为业主节省了监督成本。但这种收费方式也可能导致“奖懒罚勤”的结果，影响实际服务质量。
北京某小区业主入住小区时，物业费为1.68元/平方米，现在物业费为1.5元。房价涨了，物业费没了，这是很多小区的现状。
北京物业管理业务总裁于庆新表示，目前的物业管理漏洞百出，原因在于之前的规定虽然规定了物业管理的各种收费标准，但并未指出物业管理公司的盈利形式。这样就形成了一个必然的结果：收取的物业管理费是固定金额，你越省，物业公司赚的越多。
一位知情人士告诉记者，物业公司为了获取更多利润，只能想办法降低开支。例如，在人员安排上，减少保洁、保安人员的数量或减少他们的工作频率，以降低工人的工资；在使用设备时，天黑后打开路灯，减少监控的时间和次数；或将电梯的日常维护由半个月延长至一个月...
业主无法承受物业后，部分物业甚至毁坏设施，将物业管理处的办公用品全部拿走。新物业接手后，前期工作是对公共设施进行改造。“前任”留下了太多的问题，比如小区的大门。没有封闭，单元楼没有门禁，水泵损坏，消防设施年久失修，路灯也坏了……
“支付不足只会降低服务质量”，因此“偷工减料”成为合同制的“潜规则”。当费用不足时，占用公用部分的营业收入就顺理成章了。即使在费率较高的情况下，由于业主难以监督合同制，一些物业管理公司主动减少投资。有物业公司经理亲自表示，要求的利润率在25%以上。
业主自治，阳光下的管理模式
2004年，国家发改委、建设部发布了《物业服务收费管理办法》，规定业主与物业管理公司可以采用合同制或有酬的形式约定物业服务费用。系统。
据了解，薪酬制度是一种半自治与专业服务相结合的管理模式。
实行薪酬制度，物业管理将完全市场化运作，要求业主委员会在代表全体业主利益的同时具有较高的专业素质，物业收费按照市场标准调整，预算和服务标准更详细。，要一丝不苟：小区每天清扫次数、雇佣保洁人员数量、巡逻频率、绿化面积、更换灯泡数量等。最终费用结算为业主分摊物业管理费用根据预算和个人所在区域，按月支付。
记者从海珠区水兰军社区目前正在试点的薪酬制度中获悉，万科物业收取10%的服务报酬管理费。当项目运营造成亏损时，公司将通过返还服务报酬的方式弥补该项目。赤字。此外，社区内公共物业停车位、游泳池、公共设施及与广告收入、房屋出租、商业促销等相关的营业收入将合理分配，并定期公布。
“简单来说，业主给公司100万元用于社区管理，其中10万元是物业管理公司的工资，另外90万元必须明确花在社区里。业主可以看清楚账目，甚至通过年度预算控制每一分钱的成本，你可以决定哪些花哪些不花。”小区物业管理公司的工作人员说。
南京市首批建成使用的高层住宅小区——宣武区丹凤街长井楼小区，凭借优美的绿化环境和良好的社区管理，荣获“中国十佳文明小区”称号。它的建设开始。2014年，小区长发物业因资产负债不低于7万元退出小区物业管理，至今一直采用包干收费管理制度。
据社区管委会负责人介绍，拖欠的债务主要来自社区拖欠5年以上的水电费等费用，进行了催收工作，但物业工作人员按一般水表平均收费，导致业主多付水费。费用无法收取，收取混乱。
“薪酬制度”改革试行后，为建立业主信任，新物业提出“小区业主说了算，一切费用不记入物业公司账户” ，并由所有管委会和业主代表保管和使用。” ，物业办公室的账户对业主开放。计费方式改为物业公司按约定比例从物业费中提取报酬，余额和利润由所有缴费业主分享。
此后，业主与物业合作的积极性明显提高。该物业还与管理委员会协商出租该物业，包括一个大型办公空间和两个警察局。每月租金为6500元。主要用于住宅电子探头安装、提前还债等基础设施建设。
一些物业公司还会从各个项目中收取相应的佣金，小区的所有公共财产收入，如宽带、广告、停车费等，都将完全由业主委员会管理。物业公司的收入可以来自两个方面：一是物业费，二是从每个项目中获得的佣金。例如，阳光助手管理祥云天地家园。除了业主根据物业面积分摊的物业费外，还可以从每个项目中抽取12%的佣金。这保证了物业公司有固定的收入，不会因为超过成本而减少服务。
“修复”旧社区
老旧小区的物业管理一直是个“大问题”，薪酬制度甚至延伸到基层小区的管理上。浦东新区高航镇东里新村是老旧小区，物业费长期维持每平方米每月0.45元。2011年，东丽新村物业公司亏损，要求退出社区。社区陷入了两难境地。
，这意味着物业成本的急剧增加，而不改变留下的后果是社区将面临没有管理的困境。2012年东里新村实行薪酬制度，物业委员会与物业公司达成协议：小区所有物业费、停车费均计入物业委员会账户，确保小区有稳定来源收入，为薪酬制度的顺利实施奠定基础。. 每个月，行业委员会都会对物业公司的办公费用和社区的公共能源消耗费用进行一一审批。
在此基础上，业委会还缩减开支，将原行政人员裁减50%，仅保留社区经理1名，财务人员1名，精简选拔社区原有保洁员、保安员、绿化维护人员。. 物业公司需公布物业服务资金的年度预决算，并至少每年披露一次财务账目，业主有权就相关支出进行提问。
实行薪酬制度的第一年，东里新村社区实现盈余15万元。业主不仅积极缴纳物业费，还缴纳了小区停车费。其中，70%的车主一次性缴纳了年费。新村不仅走出了物业管理的困境，也成为其他老小区的参考样板。
记者从上海市普陀区万里街某小区获悉，物业管理委员会已连续找到7家物业公司，均表示不愿做“接盘人”。社区创新推出“薪酬制”物业管理后，扭亏为盈的“华丽转身”。
物业管理委员会已与物业管理公司达成协议，将所有物业费和停车费计入物业管理委员会账户。当物业费和停车费的征收率达到93%，居民满意率达到80%时，物业管理公司可以拿到全额。收入的8%；当征收率超过93%时，将物业委员会和物业公司的超额部分分成55%小区能耗管理，并规定相应的处罚措施。
物业费从“乱账”变成了“明账”，小区业主缴纳物业费的积极性瞬间高涨。“薪酬制度”实施不到一年，物业连续亏损的局面发生了变化。
旧小区不再是物业管理的“难点”之痛。大部分小区都配备了调查问卷，内容涉及房屋是否出租、是否饲养宠物、需要多少车位、车位安排方式、物业建议等。还列出了装修项目，包括路障、门禁、监控、绿化、消防、车位、电梯内置按键电话、洗车等。业主可以选择“同意”或“不同意”进行投票。
奖励制度仍有弊端，优化选择模式
目前，全国市场的主流方式仍然是合同制。随着物业服务管理水平的提高，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷尝试改变方式，但薪酬制度仍受制于制度层面的缺失。有关专家对此发表看法。
必须承认，薪酬制度在某些方面确实优于合同制，但物业管理还是需要根据小区的类型和规模来选择合适的模式。薪酬制度在很大程度上保护了业主的利益，但其运作方式复杂，特别是对于人口密集的住宅小区，召开行业委员会并不是那么容易。物业管理公司负责与业主进行协调和联络。在这个过程中，所消耗的人力、物力和时间是物业服务的边际成本或间接成本，不能带来直接价值。
由于薪酬体系的利润相对固定，保证服务质量标准成为物业管理公司的唯一关注点。企业在提高管理效率和经济效益的同时，也缺乏积极性。有的企业甚至通过增加金额来增加成本，损害业主权益。但相关制度并不限制其标注。
物业管理公司的商业信用、业主和业主委员会的管理能力、物业管理费用的直接确认、业主拖欠产生的债权归属，都是摆在眼前的现实问题。
记者了解到，广州市白云区某小区物业管理系统实行了薪酬制度，但已连续七年亏损，总额超过700万元。根据薪酬制度的设定，这笔钱应该由业主承担。物业公司向业主提出提高管理费的价格，也遭到业主的反对。
专家周霍宁认为，在实行薪酬制度之前，必须进行严格的成本核算，并且要得到业主和物业管理公司的同意后才能实施。薪酬制度每年可以进行成本预算，比包干制度灵活得多。在实行薪酬制度时，一旦业主违约或拒付，宜建立惩罚制度。比如逾期必须加千分之一天，或者规定逾期超过一定期限（如三个月），由业主委员会代表业主大会起诉追讨.
由于业主对服务管理的需求存在明显差异，在约定收费方式时，应综合考虑物业的性质、类型、业主的服务需求、经济承受能力等因素。包干制下，物业公司根据收费价格确定服务内容和标准；薪酬制度下，收费标准按服务要求计算。
