物业能效管理市场正在萌芽

2022-06-12

现阶段，建筑节能的社会和行业关注度并不一致。目前，万达集团、瑞安房地产、SOHO中国等都在积极产生能效管理需求。江江认为，他们的特点是相似的：旗下项目多，连锁经营面临管理压力。

现阶段，建筑节能的社会和行业关注度并不一致。随着一些开发商转向自有物业，情况有所改善。

10月18日，由施耐德电气与博瑞尚格共建的SOHO中国节能中心在北京揭牌。博睿尚为该项目安装了 3D 版本的能源管理系统。它就像一个全天候的“听诊器”，通过BIM（建筑信息模型管理系统）和能源管理系统，可以直观、实时地显示整个建筑的能耗情况。 7.2×2.4米超大LED屏幕，让生活在其中的人真正感受到建筑的能耗。

SOHO中国此举的背景是，从2012年开始，它已经从零售模式转变为租售结合的模式。

一些房主试图将能源效率管理等同于节省能源费用，但事实并非如此。

从事建筑节能10年的博瑞桑格总裁蒋江向中国房地产报记者解释，“通过建筑节能的有效管理，不仅可以节省成本，而且还能增加收入，甚至大幅度增加收入。这点很多人没有意识到，逻辑是提高管理水平和服务质量，这会间接导致租金上涨。”

复合值

其实，开发企业的产权归属一直处于纠结状态。提高服务质量，必然会增加能源成本，同时也存在降低能源消耗的压力。两年前的一项调查显示，商场年用电量接近/㎡.a，几乎是酒店、餐厅和写字楼的两倍。 “借助能效管理平台，我们可以梳理其工作路线，从能源利用、设备运行、环境服务质量等方面分析具体问题。”江江说。

“这也证实了为什么我们 70% 的客户来自商业地产，而另外 30% 来自公共机构。”江江说。

万达商业规划研究院绿色建筑节能研究所曹彦斌近日也发文称，借助能效管理平台，可以实现“以能耗数据为导向”的建筑节能管理方法。实现了，粗放的定性管理将转变为科学的定量管理。能耗数据分析往往可以发现能源使用问题。例如，北京某商场通过能源管理平台实时监测发现，风机盘管运行能耗曲线与营业时间无关。通过该设备的战略管理，运行曲线随营业时间周期性变化。 2011年节电11.59万度电，同比下降40%。

事实上，通过能效管理系统可以避免很多管理问题。自有房产以租赁方式取得。对于能源成本，由于缺乏信息化、人工对账，实际应收款与收到款存在差异，甚至与客户内部勾结，损害业主利益。此外，随着商业地产开始泡沫化，甲方与租户的地位发生倾斜，甲方越来越关心租户的投诉。基于此系统，业主拥有信息主动权。

更直接一点，租户入驻时，往往对最大用电负荷值有很高的要求。根据统计数据，博瑞尚格发现，实际上该店全年最高用电负荷值仅为原申报最高负荷值的一半左右。投资变压器和从供电局购买电力负荷的成本不是线性增加，而是呈指数增长。

“借助能源管理平台，初期投资的节省非常明显。”江江说。

爆发期还没到

万达商业规划研究院常务副院长叶玉峰在接受中国房地产报记者采访时表示：“推广能效管理体系，一方面是节能、高效“另一方面，是为了方便集团的综合管理，提高各个项目的能源管理水平。万达早在几年前就开始试点，现在正在大规模推广。”由于与万达签订保密协议，博睿尚格未提供相关运营数据，可查阅的2011万达节能白皮书显示，旗下四个广场项目均采用能源管理平台，可节电108万度电10 个月内不会降低舒适度，甚至不会通过优化操作来提高环境舒适度。

业内专家指出，建筑节能主要从机械设备效率、供需匹配、设备识别效率三个方面入手，能源管理体系是这些工作的基础。借助能效管理平台，瑞安地产将汇总分布在全国各地的重大商业项目的能源消耗状况，搭建数据平台，为未来可能涉及的能源管理和节能改造提供支持。

目前，万达集团、瑞安地产、SOHO中国等都在积极产生能效管理需求。江江认为，他们的特点是相似的：公司旗下项目多，连锁经营面临管理压力。自2009年成立以来，博瑞尚先后进行了两轮融资，今年员工规模扩大了100人。 “今年签约的房地产客户数量相当于过去几年的签约总数，对建筑节能来说是一个很大的希望。”

但是这个行业的爆发期还没有到来。建筑节能仍然是商业地产的非必要需求。与征地、租房等迫在眉睫的需求相比物业管理能耗预计能达到多少占比，“可以无限期推迟”。 “发现客户的兴趣相对容易，他们都觉得有用，但从产生兴趣到下单到执行合同的过程非常漫长。”姜江认为，商业地产尚未从大规模扩张转向优化管理。 , “香港关注物业升值，因为没有土地，就会回归内部管理。那是真正的建筑节能管理黄金时期，而现在内地是开拓时期。”