江苏省发展改革委、江苏省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知

2022-08-01

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用者和物业服务公司的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《价格条例》 《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，省发展改革委、省住房和城乡建设厅修订完善了《江苏省物业服务收费管理办法》省”（苏继规[2013]4号），现将修订后的《江苏省物业服务收费管理办法》印发给你们，请根据当地实际执行。

江苏省发展和改革委员会

江苏省住房和城乡建设厅

2018 年 12 月 29 日

江苏省物业服务收费管理办法

第 1 章“一般”

第一条 为规范物业服务收费，维护业主、物业使用者、物业服务公司的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物价条例》江苏省”和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条：本省行政区域内的物业服务收费适用本办法。

第三条：本办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照规定对物业管理区域内的建筑物、构筑物、配套设施及相关场所进行维护、保养、管理的行为。物业服务合同，环境维护。卫生和相关秩序，向业主或物业使用者收取的费用。

物业服务费包括物业公共服务费、停车费及其他服务费。

第四条：省发展改革委、省住房和城乡建设厅负责制定物业服务收费管理办法及相关政策法规，指导全省物业服务收费管理工作。 .

区、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政部门，按照各自的管理职责，分别负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。权威。

第五条：物业服务收费应当按照合理、公开、质价一致的原则，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。 .

第六条：普通住宅物业前期公共服务费和停车费实行政府指导。业主大会成立后，普通住宅物业的公共服务费和停车费由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商协商，通过物业服务合同。法律、法规另有规定的，从其规定。

对于经营性使用的普通住宅，物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，并按合同约定执行。

车位租金按照《江苏省物业管理条例》的要求执行。

其他服务收费市场调整价，由业主或物业使用人与物业服务企业根据服务内容和服务质量协商确定。

第七条：非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人、物业服务企业根据服务情况协商确定内容和服务质量或在物业服务合同中约定。其中，非住宅车辆停车收费按照《江苏省机动车停车服务收费管理办法》执行。

第八条 鼓励建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务公司或专业管理机构。支持物业服务企业开展公平价格竞争，通过市场竞争机制促进物业服务收费形成。

第二章 公共服务收费

第九条：本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业为物业管理区域内的业主或物业使用者提供公共的、普遍的基本物业服务，依照本办法规定收取的费用。物业服务合同。成本。

第十条：物业管理区域的物业公共服务费一般由以下因素构成：

(一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金、工会经费、职工教育经费等按规定提取；

(二）物业公用部分和公用设施设备的日常维护费用；

(三）清洁卫生；

(四）绿化维护费用；

(五）订单维护费；

(六）办公费用；

(七）物业服务企业固定资产折旧；

(八）物业公用部分、公用设施及公共责任保险费用；

(九）管理费分摊；

(十）业主大会同意的其他费用；

(10一）法定税金和合理利润。

应由住宅专项维修基金支付的物业公用部分、共用设施设备的维修、更新、改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费用。

第十一条区、市、县（市）发展改革（价格）部门应当会同物业管理部门综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数、缴存比例、住房公积金缴存基数的调整幅度和居民消费价格指数的变化，普通住宅物业公共服务收费的相应基准价和浮动幅度，按照当地物业服务水平标准制定，向公众公布。

发展改革主管部门（价格）应当会同物业管理行政主管部门每三年评估一次物业服务水平标准及相应的标杆价格和浮动幅度，并及时、动态地作出根据评估结果进行调整。

第十二条：建设单位应当按照有关规定选择物业服务企业，在政府指导价范围内签订物业服务初步合同，约定服务内容、服务水平、收费标准等。在房屋买卖合同中。物业服务初步合同应当自签订之日起30日内报所在地物业管理部门和发展改革（价格）部门备案。

第十三条：业主大会成立前，因服务成本变动或政府指导价标准变动，需要调整普通住宅公共服务收费标准的，物业服务企业应当组织，与街道办事处（镇人民政府）进行指导和沟通。在监督下，披露真实、完整、有效的相关信息，并征求业主意见。经专属面积占建筑总面积一半以上的业主和占总户数过半的业主同意，形成业主共同决定。在指导价范围内实施调整并同意实施。

第十四条：物业公共服务费按建筑物的建筑面积计算收取。已办理不动产登记的，按登记建筑面积计算征收；未登记的，按测绘机构实测建筑面积计算征收；未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。

附楼面积不计入物业面积的，不视为计费面积。附楼设计用途依法变更的物业公共服务费，由物业服务企业与业主或物业使用人按约定标准计算征收。

第十五条：业主应当自房屋买卖合同（符合竣工交付条件）和入住通知书约定的房屋交付之日起按月缴纳物业公共服务费。对符合交割条件且建设单位已出具书面通知办理交割手续的物业，物业公共服务费自书面通知规定的日期起计算。因建设单位原因，工程已竣工未售出或未按时交付业主的，物业公共服务费由建设单位承担。

第十六条物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。

第十七条：住宅物业管理区域内共享设施设备的运行、维护管理、清洁、绿化等物业服务过程中的水、电、气价格，按照标准执行。当地居民使用价格，但洗车、餐饮价格不包括营业水电煤气。

物业管理区域内的共享设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、走廊照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非营运停车场、非营运电瓶车充电设施、监控安防设施、公益文体设施、物业服务用房及共享设施设备用房等。

非经营性停车场是指物业管理区域内为业主或物业使用者提供车辆停车服务的停车位和车库。

第十八条物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制，具体收费方式由物业服务合同约定。

第三章 停车费和车位出租

第十九条：本办法所称停车费，是指用于停车的公共设施设备运营所产生的能源消耗、维修保养、保洁、秩序维护、管理服务人员费用和法定税金。物业管理区的空间和车库。和其他费用。

本办法所称车位租金，是指车位所有人或者管理人将车位出租给用户所收取的费用。

第20条：物业管理区域内业主共享、专用、专用车位和车库，应区分车位、车库专属权益、管理服务成本等因素收取停车费和停车位出租。

同一停车区域内的汽车停车收费标准应保持一致，地面和地下汽车的停车收费标准应保持在合理的价格范围内。

第二十一条：区、市、县（市）发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理部门制定并公布辖区内的前期停车收费标准。​普通住宅物业按照价格管理权限进行管理。基准价和浮动幅度根据经济社会发展水平和物业服务成本变化及时调整。

第二十二条：业主大会成立前，停车费应当在政府指导价范围内按照之前物业服务合同约定的标准执行；业主大会成立后物业能耗管理，停车费实行市场调整，具体标准由业主大会确定。或经业主大会授权的业主委员会与物业服务公司同意通过物业服务合同执行。

第二十三条建设单位未出售、赠送的车位、车库，其租金基准价和浮动幅度由市发展改革（价格）主管部门确定。市设区、县（市）会同物业管理行政主管。本部门根据价格管理权限制定。具体收费标准在规定的标杆价格和浮动范围内，由建设单位与车位使用方约定。建设单位未出售、未附设的车位、车库，停车费由建设单位承担。

第二十四条：物业管理区域内依法建设的人防工程通常用作停车位的，其基准价格和租金浮动范围由发展改革共同确定（物价）部门将城市划分为区、县（市）。物业管理、人防等行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价格和浮动范围内确定。

第二十五条：停车费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同收取；车位租金由车位、车库所有人或管理人按合同约定收取，也可委托物业服务公司代收，分别核算。

第二十六条物业服务公司因军警应急、抢险救援、市政工程抢修等进入小区物业管理区域执行公务，不得收取任何费用。临时停放车辆为业主和物业使用者提供配送、维修、安装等服务，以及允许其他外来车辆按合同进入小区物业管理区域临时停放的，免交停车费。约定的时间限制。

第四章 其他服务收费

第二十七条：本办法所称其他服务费，是指物业服务企业为物业业主和物业使用者提供服务所收取的除公共物业服务费、物业内停车费以外的费用。管理面积，以及涉及物业服务企业和业主或物业使用人的其他费用。

第二十八条物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位收取费用的，物业服务企业可以按照约定向委托单位收费，但应当不向业主收取，物业使用者收取手续费等额外费用。

第二十九条：在物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控设备等共用设施设备的运行所产生的电费、公共照明、公共用水等费用房间由物业服务企业单独核算。按照物业服务合同约定的方式，由业主分摊，物业服务企业定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不再重复收取。

第三十条业主或者物业使用人可以委托物业服务企业或者保洁运输公司对物业室内装修产生的建筑垃圾进行清运，并承担保洁运输费用和处置费用。

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第三十一条：新建住宅小区实行门禁通（卡）管理的，建设单位应当免费向业主提供必要数量的通（卡）和车辆通行卡；在物业管理区域内，免费为业主提供必要数量的门禁卡（卡）和汽车门禁卡。如业主或物业使用者有其他需要申请，可适当收取生产成本。

第 5 章：行为准则和监督

第三十二条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，确保服务质量与收费标准和价格相一致。

第三十三条：物业服务企业应当执行明码标价规定，将物业服务企业的名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式、收费依据等公示，并在显着位置公示。物业管理区域内的位置。投诉电话等相关情况，自觉接受业主和物业使用人的监督，不得向业主和物业使用人收取任何乱收费。

第三十四条物业服务企业应当按照物业服务合同，定期在物业显着位置公示物业公共服务费、停车费、运营公共设施收支、公用水电费等。物业管理区。分摊等情况，接受业主和社会监督。

第三十五条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，加强成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支按物业管理项目分别计算。车辆停车费和共享设施的营业收入应当分开入账。

第三十六条物业服务收费应当体现自愿委托和有偿服务的基本要求。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第三十七条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主与业主约定由业主支付物业服务费的，由业主承担连带责任。产权转让时，业主应与物业服务企业结清物业服务费。

未按合同约定支付的，业主委员会和物业服务公司应当督促其限期支付；逾期不支付的，物业服务公司可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。

第三十八条：鼓励对物业服务收费实行薪酬制度管理。实行收费方式的，物业服务企业应当按照规定建立各项物业服务资金收支台账，定期向业主大会公布物业服务费收支情况。或全体业主，并接受业主委员会的审核。实行合同收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独设立账户，按照物业服务合同的约定公布财务收支情况，接受监督。

第三十九条发展改革（价格）主管部门应当会同有关部门加强对物业服务收费的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业纠纷调解机制。服务收费，扩大物业服务企业范围。督促整改收费不按规定明码标价等问题，引导物业服务企业规范收费行为。

第四十条物业管理部门应当加强对物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。

第四十一条物业管理部门应当会同有关部门建立守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业服务业诚信管理。物业服务企业有超标收费、强制或变相强制收费、提供低于服务水平的服务等行为，由有关部门列入失信企业名单，并予以处罚。业主或物业使用人拖欠物业服务费等，经法院判决仍拒不支付的，记入个人信用档案。

第四十二条：物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收取费用的，有关行政执法部门应当依照《中华人民共和国价格法》、“ 《价格违法行为行政处罚条例​​》和《江苏省物业管理条例》等法律法规待查处。

第四十三条发展改革（价格）主管部门、物业管理主管部门未依照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法，上级发展改革（价格））主管部门、物业管理行政部门应当依法改正，追究有关人员的责任。

第六章附则

第四十四条各地要结合实际，制定具体实施细则，并报上一级发展改革（价格）部门和物业管理部门备案。

第四十五条保障性住房、房改住房、老旧小区的前期物业服务收费，按照本办法执行。

第四十六条物业服务企业以外的管理人员提供物业服务的，可参照本办法执行。

第四十七条：本办法由省发展改革委、省住房城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

第四十八条 这些措施自2019年1月1日起实施，有效期5年。 《江苏省物业服务收费管理办法》（苏继规[2013]4号）同时废止。