关于印发乌鲁木齐市无物业旧小区改造实施方案的通知

2022-10-26

乌鲁木齐县、区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）、高新技术产业开发区（新城区）管委会，各市委、局、办，各有关单位：

《乌鲁木齐市无物业管理老旧小区改造实施方案》已经市人民政府批准，现印发给你们，请遵照执行。

2013 年 3 月 28 日

乌鲁木齐没有物业管理的老旧小区

改造实施

按照市十届五次（扩大）会议精神，为稳妥有效推进我市无物业老旧小区改造，进一步完善公共服务设施和城市功能，提升城市形象，切实保障和改善民生，结合实际制定本实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，政府主导、社会参与，着力解决群众反映强烈的老旧小区基本功能不足、无物业管理、设施陈旧等问题。设备、环境肮脏、日常管理制度不完善。社区生活环境明显改善，社区居民享受到了基本的物业服务。

二、改造原则

（一）坚持政府主导、社会参与的原则。按照属地管理原则，区政府负责辖区内无物业管理的老旧小区改造。原建设单位、国有企业、社会企业和居民参与改造和后期管理服务。市有关部门负责监督、指导和协调。服务。本着平等自愿、充分体现社会责任的原则，广泛动员社会各界和有能力的社会爱心企业参与改造工作，为老旧小区改造贡献力量。

（二）坚持一类社区一揽子原则。因地制宜、区别对待，针对不同类型社区制定相应的改造方案，有针对性地实施改造工作。明确改造重点，重点解决环境脏污、堵水、供暖不热、道路破损、路灯不亮、外立面老旧等严重影响居民正常生活的突出问题。安全隐患等，有效确保物业管理无旧。居住区居民的基本生活状况。

（三）坚持改造与管理服务相结合的原则。在无物业管理的老旧小区改造的同时，结合后期管理服务的需要，合理划分管理服务区域，将独栋住宅和小规模老旧小区合并整合，形成一个相对封闭、独立的管理区域。完善服务性住房及相关配套设施，逐步建立以各区现有管理主体和服务模式为基础，产权单位和业主自主管理为辅，国有企业和社会共同参与的市场化运作模式。企业。共管长效管理机制。

三、改造范围

1999年（含）以前建成，设施设备陈旧，无物业管理服务，近期未纳入城市开发建设改造范围的老旧小区（含单体住宅）。

四、修改内容及标准

（一）环境改善。

以环境改善为基本要求，全面整治无物业管理老旧小区整体环境，规范垃圾收集等卫生设施建设，确保小区生活垃圾倾倒堆放，修复受损道路并影响人车通行、改造，达到城市居住区道路建设标准，配置完善庭院、走廊照明设施，使改造后小区环境发生较大变化。

(2)外墙保温。

按照全市现有建筑节能改造相关政策和基本改造标准，因地制宜确定外墙保温改造的具体内容，有效降低采暖能耗。消耗，确保节能效果和使用寿命。

（三）管理服务用房和设施。

根据实际管理服务区域，最小建筑面积2‰，物业服务室采用砖混建筑结构形式建设。水、电、热等基础设施齐全，满足使用要求，封闭小区设置合理。栅栏（门）和其他设施。

(4)管道改造。

部分群众反应强烈，不能保证正常供应和运行，必须改造影响居民正常生活的给水、排水、供暖等管道设施。

（五）其他改造工程。

对于存在消防等安全隐患的小区，可根据实际情况确定具体改造内容，确保符合消防使用技术标准和规范。

五、改造方式及工作任务

(1)修改方法。无物业管理的旧小区改造，原则上由原建设单位负责；对不能确定建设单位的老旧小区，由各区组织实施改造。按照连片整合打包的方式，将具有一定规模的老旧小区与独栋住宅、小规模老旧小区进行整合，形成一定规模的改造工程，划分标段，实施改造.

（二）工作任务。2013年全市（包括天山区、沙伊巴克区、水磨沟区、高新技术产业开发区（新城区）、经济技术开发区（头屯河区）、米东区、大坂区）将全面建成。改造无物业管理老旧小区933个，总建筑面积671万平方米。同时，按照改造与管理服务相结合的原则，在现有管理主体和服务模式的基础上，各区要采取多种有效形式，做好无产权老旧小区接管服务工作。管理，做到一个可以装修，一个可以接管。一。

六、改造实施步骤

第一阶段：启动阶段（2013年1月-4月10日）。

（一）研究分类，制定项目。各区要认真做好实地调查、现场调查等工作，摸清无物业管理的老旧小区产权、建设年限、主体结构形式等方面的基本情况。分清责任，区别对待，合理确定改造项目。

（二）制定计划，落实资金。项目确定后，各区要根据区划，制定各区的具体改造方案。对于小规模社区或独栋住宅，符合与相邻老旧小区融合条件的物业能耗管理，可在改造过程中将院落整合，使社区管理服务区具有一定规模。各区改造方案确定后，须报市老旧小区改造指挥部办公室审批备案，市、区财政以配套改造资金的形式落实改造资金。

（3）项目经批准，精心设计。各区落实改造方案和资金后，将改造项目报发改部门立项，委托专业设计部门编制无产权老旧小区改造项目设计文件管理。

（四）公开招标、签订合同。各区根据无物业管理的老旧小区规模划分招标标段，委托造价咨询单位编制改造工程的招标控制价，通过公开招标的方式选择建设单位和监理单位，并签订与中标人签订合同。

第二阶段：实施阶段（2013年4月11日-8月31日）。

各设计、监理、施工、造价咨询等单位按合同约定履行各自职责。各区具体负责辖区内无物业管理的老旧小区改造的组织协调工作。在实施过程中，将加强对老旧小区改造的督促、检查和考核，统筹协调，促进老旧小区改造工作顺利开展。

第三阶段：验收阶段（2013年9月1日-9月30日）。

改造工程竣工后，各区组织有关部门对改造工程竣工验收。同时，各区牵头组织管理服务单位按程序办理接管手续。市旧小区改造指挥部办公室负责指导和监督各区的验收工作。

7. 重建资金

无物业管理的老旧小区改造资金，按照城市财政少筹、受益企业和居民承担的原则，采取财政补贴、单位投资、个人自筹、社会征收等方式解决。一点。

（一）我市非物业管理老旧小区外墙保温改造资金按照现行既有建筑节能改造规定执行。改造资金由政府、原建设单位和居民共同承担，其中政府出资50%，原建设单位承担30%，居民自筹20%。

（二）给排水、供热管道改造的主要材料由政府财政补助，由给排水、供热单位负责施工。住宅室内管线需要改造的，费用由居民自行承担。

（三）政府财政统筹安排环境整治建筑物和设施建设、管理服务和设施的改造资金。

8. 组织

为加强对我市无物业旧小区改造的领导，市委、市人民政府决定在乌鲁木齐市设立无物业旧小区改造指挥部。指挥部总指挥由市领导担任，指挥部统筹部署、协调落实我市无物业老旧小区改造重大问题。

总部下设办公室，办公室设在市住房保障和房地产管理局。成员如下：

主任：李东明，住房保障和房地产管理局局长

常务副主任：住房保障与房地产管理局副局长王健

副主任：黄涛住房保障和房地产管理局副局长

米东区委副书记、副区长张天士

荔枝黔经济技术开发区（头屯河区）副主任、管委会副主任

高新区（新城区）副主任、管委会副主任周永军

天山区副区长李树臣

宋斌沙伊巴克区副区长

水磨沟区副区长杨春

达坂城区副区长杨志明

王路平市综合评价办公室主任

天华发改委副主任

牛家市财政局总会计师

徐宏宇 城市规划局总工程师

庞定健 国资委副主任

市建委主任助理何峰

汉昆市政府监察办主任

黄桃市政府新闻办公室副主任

于丽华城墙改造办公室主任

马强市物业监督管理办公室主任

总部办公室负责处理总部日常事务，协调解决无物业旧小区改造过程中的有关问题，对改造工作进行监督、指导、检查和评​​价。办公室工作人员选自各区市住房保障和房地产管理局、市发展改革委、市财政局、市建设委、市规划局、市国资委、市城管委（行政执法局）及其他会员单位。

总部办公室下设3个专项工作组。

1. 综合协调组。

组长：王健（兼）；委员由市住房保障和房地产管理局、市建委、市财政局、市发展改革委、市规划局选出。

综合协调组负责制定全市无物业管理老旧小区改造的总体规划安排和改造标准；统筹协调整治资金的落实、审核和拨付；与初步程序和装修工作进度有关的问题；指导各区落实老旧小区验收工作；协调各部门、工作组、参与单位的工作关系。

2.检查组。

组长：黄涛（兼）；委员由市监察局、市审计局、市住房保障和房地产管理局、市政府监察办、市综合考核办等单位选出。

督查考核组负责对我市无物业老旧小区改造工作的组织实施、进度要求、改造任务落实情况进行监督检查和考核，并定期报告考核结果。

3. 新闻和宣传组。

组长：李志全（市住房保障和房地产管理局副调研员、政治部主任）；委员由市委宣传部、市政府新闻办公室、市住房保障和房地产管理局选出。

新闻宣传组负责无物业旧小区改造的新闻宣传和舆论氛围营造，根据改造进度编制工作简报和专题报道，定期发布与改造工作有关的新闻稿，并在装修过程中及时告知公众安全。事件和动作。

9. 责任

（一）区政府：负责本辖区内无物业管理的老旧小区改造及后期服务接管工作的组织实施；负责老旧小区改造工程的质量、安全生产、验收等工作；负责设立相应的组织机构，对旧小区改造进行监督管理。

（二）市住房保障和房地产管理局：负责指导、监督、检查、评估各区无物业管理的老旧小区改造；组织制定老旧小区管理服务标准。

（3）市建委：负责无物业管理的老旧小区改造中既有建筑节能改造和供热管道改造的协调指导；负责协调老旧小区主体结构的质量安全检测工作；负责改造工程施工许可手续和工程质量监督工作。

（四）市财政局：负责市级无物业管理老旧小区改造资金的筹集、预算下达、资金拨付、监督管理等工作。

（5）市规划局：负责配合无物业管理的老旧小区改造的规划工作。

（六）市发改委：负责组织协调无物业旧小区改造项目立项，做好后期管理收费和价格监管的指导协调工作。

（七）市国资委：负责组织国有企业做好无物业管理的老旧小区改造管理服务工作。

（八）市城管委（行政执法局）：负责督促各区确保无物业管理的老旧小区环卫设施到位，日常产生的垃圾每天清扫，小区环境整洁。卫生；协调组织各区深入开展私建乱建。检查并删除。

（九）市水务局：负责按照国家现行行业标准、规范和法规，协调指导非物业管理的老旧小区给排水管道改造。

（十）市林业局：负责组织制定无物业旧小区绿化基本标准。

（十一）市公安局：负责加强对无物业管理的老旧小区治安案件的查处，加强对社区秩序维护人员的管理，增强安全意识；组织制定安保设施设备改造基本要求。

（十二）市公安消防支队：认真治理无物业管理的老旧小区的消防通道和火灾隐患，做好消防知识宣传，消除火灾隐患；组织制定消防设施改造基本要求。

（十三）民政局：负责整合后无物业管理的老旧小区名称的登记和审核。

（十四）市审计局：负责对无物业管理的老旧小区改造项目进行审计，加强对改造项目资金的监督管理。

（十五）市监察局：负责党的纪律检查和行政监督工作。

（十六）乌鲁木齐市房地产开发集团等国有企业要积极参与无物业管理的老旧小区改造管理服务。

十、保障

（一）确保资金到位。市财政以各区政府为核算单位，按照平均每个无物业管理老旧小区100万元的标准，及时分期分批拨付改造资金。具体资金分配和管理办法由市财政局制定，专项资金专款专用。

（二）开辟绿色通道。按照“捆绑立项、联合审批、单项备案”的原则，加快前期审批程序，市发展改革、国土、规划、建设、城管、林业等部门将简化审批程序，缩短处理时间。

（三）加强沟通协调。各职能部门负责无物业老旧小区改造的指导、协调、服务和监督，确保无物业老旧小区改造工作顺利开展、有序推进。

11. 工作要求

（一）高度重视，密切配合。

无物业旧小区改造是市委市政府落实的一项重点民生工作，体现了市委市政府对困难群众的关怀。各区、各有关部门要加强领导，高度重视，密切配合，认真务实。确保老旧小区改造任务按时保质保量完成。同时，在转型过程中，要同步落实管理责任，建立长效管理机制，巩固转型成果，杜绝转型前后的乱象，

（2）建立健全施工管理资料。

改造过程中，各区及有关部门应按进度保存影像资料，建立完整的验收资料，规范各项资料，由监理单位确认验收。改造材料在工程竣工后由各区城建档案馆保管，老旧小区改造完成后交市城建档案馆统一保管。

（三）加强监督管理，确保工程质量安全。

无物业老旧小区改造实施过程中，各区要做好现场管理，落实专人负责，加强对现场施工队伍的监督检查，强化质量意识和安全意识。确保工程质量和施工安全。

（四）规范工程验收程序，严格审查工程结算。

无物业老旧小区改造工程竣工后，各区要及时组织有关部门按照无物业旧小区改造工程竣工验收有关要求，及时组织有关部门做好竣工验收工作。管理，工程质量监督部门要做好竣工验收监督工作。工作。工程竣工验收后，要严格审查工程结算，做好工程竣工财务决算审计工作。

（五）完善工作机制，提高转化效果。

1.实施方案管理。市老旧小区改造指挥部办公室要严格按照改造方案，督促各区抓好落实工作。确有特殊原因需要调整规划的，各区应当书面报市旧区改造指挥部办公室确认。和调整。

2.坚持规范运作。为实现公开、公平、规范运作，改造工作实行改造方案统一考核，统一组织竣工验收，统一决算审计。

3、实行周报制度。无物业管理的老旧小区改造实行周报制度，各区每周向市旧小区改造指挥部办公室书面报告改造实施情况和工程进度。

4.定期会议制度。为确保无物业老旧小区改造稳步发展、有序推进，定期召开会议，协调解决旧小区改造过程中的相关问题，并汇报进展情况。的装修工作。

5、严格工作考核。市老旧小区改造指挥部办公室定期对各区改造工作实施情况和任务完成情况进行考核，并通报相关考核结果。

（六）加大宣传引导，营造良好氛围。

市宣传部门和各区要加大对无物业老旧小区改造的宣传力度，充分利用各种新闻媒体，广泛深入宣传党和政府做实事、做好事的工作成果为人民群众，切实让广大群众感受到党和政府的温暖；并教育引导公众了解、支持、积极参与老旧小区改造管理，共同建设美丽家园。