小区公共收益成“标配”一年就是22万元收入(图)

2022-12-06

至于车辆的停车费，我市物业小区收费最便宜的是60元/车/月。如果一个小区有300个车位，月收入18000元，一年收入将近22万元。

“有业主委员会的小区比较好，可以监督公用部分的收入，但如果小区没有业主委员会，那么这部分收入很容易成为物业的隐性收入。这就是为什么有些人小区明明收物业费，很低，但物业公司之所以还不撤，是因为没有人会一直亏本做生意。曾在物业公司工作的小刘告诉记者。

收入公示“保密”，业主查账难

记者连日走访了多个小区宁波物业管理条例能耗公示，发现大部分小区的公共区域都有广告。电梯间、布告栏、大门、电动门……到处都是商业广告的痕迹。此外，饮水机、快递柜、自动售货机等似乎已经成为一些小区的“标配”。

社区里的公益项目越来越多，而且数量还不少，那么这些福利怎么处理呢？

天津市住建委物业办工作人员告诉记者，《天津市物业管理条例》明确规定，使用共享部分物业、共享设施设备进行经营活动，应当征得同意。相关业主及业主大会。物业服务企业代业主大会收取的相关收入，主要用于补充专项维修资金和完善共用设施设备，也可根据业主大会决定使用。物业服务企业应当以合理方式向业主披露业主联营部分的经营情况和收入情况，并向业主大会和业主委员会报告。

然而，在现实中，社区的公益并不透明。许多房地产公司从不公开公告。

新望南园小区于2010年投入使用，赵先生是这里的第一批业主。小区共有15栋楼，每栋楼有两部电梯。近年来，电梯广告越来越多。截至目前，每部电梯内均有2个平面广告和1个视频广告，内容定期更新。“我从未见过物业公司公开电梯广告收入的情况，钱是多少？花在了哪里？业主应该有知情权。” 但当他去物业处询问电梯广告收入时，却被告知账簿在公司，问到公司地址，工作人员回答说不知道。

赵先生向河东区政府投诉，要求物业公司公开电梯广告收入账目。最终，向阳楼街道回复他称，物业公司每年年底都会公布公用部分的收支情况，“我在小区住了10多年，从来没见过收入还有物业公示的公用部分支出，我怕没看到，问了几个邻居也说没看到。在他投诉之后，物业公司的负责人终于向他解释了电梯广告的收入，“他简单地告诉我一年10万多块钱，但具体数额他没说是哪来的”用过的。”

武清区杨村街道武义阳光金苑业主孙先生告诉记者，物业在未经业主同意的情况下，在每部电梯内安装了多个广告，加起来收入不菲。这笔钱应该是业主共同所有，应该用来修缮受损的地面和小区的公共设施。“但物业从来没有公开过公益，这笔钱也没有用于小区各种设施的维护，不知道用在了哪里。” 孙先生称，将此事反映给了杨村街道办事处，反馈是小区的电梯广告收入每年都存入物业公司的账户。楼主有什么问题，他可以去物业具体查询。“物业公司不应该主动宣传公益吗？物业管理为什么不按规矩办事？”

记者注意到，目前，大部分小区的公益公告方式仍以传统的贴纸公告为主，并非每栋楼门都张贴，而是只张贴在某栋楼门或小区的公告栏上。如果业主不刻意 难找。然而在信息化社会中，微信业主群等常用且易于查看的新媒体应用率较低，这也使得很多业主无法及时了解公益的动态和去向。 .

公益透明增加居民幸福感

记者在采访中了解到，我市不乏利用公益提高社区生活质量的做法。南开区凯里家园是一个22年房龄的老小区。原物业管理公司经营不善。它以就业和业主投票的方式进入凯里家园。与业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，并在合同中明确公益性约定：“所收取的车辆场地占用费、广告费等，经营收入的30%用于业主委员会。”物业公司负责车辆管理，其余70%为业主所有，用于小区公共设施的维护和改造。

嘉德地产进驻社区后，与社区居委会、业主委员会保持着良好的沟通。三方定于每月5日举行联席会议。会议内容为物业公司汇报上月工作情况、公益收支情况。每月使用公益金有相关文件证明，由物业管理委员会和物业管理公司共同签署并存档。此外，会议还讨论了下月的工作计划，并对下月的支出进行了预算。征得业主委员会同意后，物业公司将按方案实施。

记者在嘉德物业马经理处看到了社区公益的账簿。它记录了今年1月至今的公共收入收支情况。例如，4月份，车辆停车费和占地费收入合计7753元，扣除税后合计7753元。全部创收财产占30%，为32288元；业务委员会占70%，为75339元。支出方面，物业对网球场进行改造，其中围栏加固安装费用24538.5元；篮球架及安装3200元；手续费等，共计费用41338.5元。4月公益支出后余额32000.5元。马经理介绍，该小区是老旧小区，维修资金很少，小区的公共收入基本都用于设施的维修。“我们买东西的时候会货比三家，买哪个最划算。找维修队也是一样，我们会讲价。我们花钱很谨慎，不会浪费店主一分钱随意。”

嘉德地产进驻凯里家园不到一年。对社区中心广场、网球场等活动场所进行了公益性集资修缮改造，重建了社区儿童游乐场，受到了业主的一致好评。不过，马经理也坦言，很难和大家达成一致，也有业主对公益支出存在疑虑，“比如我们买了一个垃圾桶，市场上有两种价位，80元和100元。我们选择了80元的。但是有业主上门说这种垃圾桶60元就可以买到。遇到这种情况，我们会耐心和业主沟通。希望所有业主都很满意，

维权

案子

信用评分约束属性

依法依规公告公益事业

近年来，随着业主维权意识的增强，公益是否公开透明逐渐成为产权纠纷的焦点。记者以“财产+公益”为关键词搜索中国裁判文书网，发现多起案件，其中就包括今年6月刚刚审结的天津案。

本案系河东区某小区业主与物业公司之间的知情权纠纷案。业主诉求之一是要求对方公开2018年至2022年3月31日期间的公益情况，一审法院支持了业主的诉求。物业公司以已经公示公益为由提出上诉。终审法院以业主对小区公共事务和物业管理相关事项享有知情权，并可以向物业委员会反映为由，驳回其上诉申请，维持原判。会议和物业公司要求公示和检查。物业公司称公益已经公布，

在接受记者采访时，多位业主认为，虽然要求物业管理企业公开利益，但目前对物业服务企业的制约手段不够系统。作为弱势群体，单打独斗维权无用，诉诸法院费时费力，维权成本过高。而且，即使公布了财产的公益性，由于缺乏有效的监管，也很难判断其真实性。

对此，市住建委物业办工作人员表示，物业服务企业不按规定公开公益的，业主可向社区或属地住建委反映——农村发展委员会。目前，本市对物业服务企业社区公用部分管理不到位、收入设置不透明的主要处罚措施是降低物业信用评分。

今年1月1日实施的《天津市物业服务企业信用管理办法》，突出了业主、街道（乡镇）、各区住建委对物业服务企业信用状况的判断，其中突出需要公开社区透明度问题的共同部分收入。当记者问及仅通过降低物业信用评分是否约束力太低时，工作人员表示，之前遇到此类问题时，只是要求物业服务公司整改，现在可以降低信用。肯定受影响。

专家

建议

存入专户定期审计

加强公益监督

监管不到位，导致社会公益事业收支纠纷不断。那么如何才能让社区的公益更加公开透明呢？天津大学法学院刘海安教授认为，社区公共利益的获取、占有和处分，不仅涉及社区业主的公共利益，也涉及物业管理人员的私心和私利，以及各种违法行为。容易出现法律法规的问题。

《民法典》的相关规定排除了物业服务企业独占社区公共利益的可能性。但是，物业服务企业作为营利主体，存在擅自使用公益的强烈动机。虽然《民法典》第943条规定业主联营部分的经营和收入，物业公司必须定期向业主披露，并向业主大会和业主委员会报告。然而，业主在如何监督公共利益的使用方面，实际上面临着诸多困难。比如如何督促物业服务企业公开社区公共收入的收支明细，

物业服务企业除通过多种渠道公开社区公共收入收支情况，并向社区业主委员会报告外，建议相关政府管理部门建立公共服务电子平台，提供公共服务电子化平台。社区公共收入公示功能。通过移动终端的查询功能，业主足不出户，动动手指便可知晓小区公益。

为确保公示信息的真实性和准确性，需要求物业服务企业对社区公益性进行单独核算并存入专户，政府部门将派审计员定期进行审计，确保其真实性. 此外，一些地方政府要在实践中创新，探索设立独立于物业服务企业的专户，如设立政府部门参与的共管账户，确保资金使用合规合法。

安徽某物业公司宣城分公司将小区业主吴先生（化名）诉至法院。除了要求业主缴纳拖欠的物业费外，他还要求业主缴纳本应由他分摊的公共能源消耗。5月26日，宣城市中级人民法院公布了本案终审判决。

物业起诉业主按面积分摊公共用能

吴先生是宣城市宣州区某小区的业主。原告物业公司与开发商签订物业服务合同，约定物业公司为小区提供物业服务，负责共享部分的维修、保养、管理，并负责维修、保养、运营。 、共用设施设备管理、公共环境卫生等。双方约定高层住宅按1.2元/月/平方米收费。

如物业服务合同约定共享设施设备（包括但不限于电梯、二次供水水泵、中央空调、公共照明、公共水电费等）的运行成本和能源消耗， ) 数额由业主按其拥有的专有面积比例分摊。

吴先生于2017年4月30日之前按标准向物业公司缴纳物业费，之后未缴纳物业费。

于是，物业公司将吴先生告上法院，要求吴先生支付拖欠的物业费6000余元和公共能源消耗费1500余元。

法院认为，在本案中，已查明社区因消防设施无法使用而受到行政处罚。物业公司未按照物业服务合同约定采取合理措施，及时协调处理。合同义务的行为。法院综合考虑，扣除部分物业服务费，酌情支持5600元。

一审、二审均被法院驳回

对于公共能源消耗，法院认为，双方在合同中约定物业能耗管理，物业服务费的构成包括物业服务成本，即物业公用部分的日常运行维护保养费用。以及共用设施设备、公共绿化维护费用、办公费用等；但若合同还约定物业共用设施设备（包括但不限于电梯、二次供水水泵、中央空调、公共照明、公共水电费等）的运行费用和能源消耗.)不计入物业服务费的，实际发生的金额由业主按其拥有的专属面积按比例分摊。

因此，合同中并未明确共享设施设备的运营成本和能源消耗是计入物业服务费，还是计入公共能源消耗。

根据合同约定，如对物业服务收费发生争议，应提交物业管理部门协调，并邀请业主代表审核处理。因此，法院认为，法院不宜对本案纠纷作出认定，物业公司可以等待通过相关程序明确公共用能范围后再主张权利。据此，宣城市中级人民法院终审判决维持一审判决，即吴某向物业公司支付物业服务费5600元及违约金，驳回物业公司的其他诉讼请求。

去年2月，铜陵铜官区法院还审结了一起物业服务合同纠纷案，驳回了物业公司要求被告支付公共用电量的请求。法院认为，根据《物业服务收费管理规定》，物业服务费包括物业公用部分、公共设施设备的日常运行维护费，以及物业管理固定资产折旧费。企业。因此，物业公司要求被告支付公共能源消耗费用。该主张没有法律依据，法院不予支持。

安徽商报财经媒体记者 张健