当房企分拆旗下物业公司上市综合实力较弱盈利能力有所提升

2022-12-07

地产公司分拆地产公司上市，当代置业也不例外。与其他物业公司不同的是，第一服务在其上市故事中加入了“绿色物业服务”的概念，强调在物业生命周期的各个阶段为住宅和非住宅物业客户提供数字连接、绿色和健康的人. 居家体验。

不过，尚不清楚第一服务能否依托母公司当代置业将“绿色物业服务”塑造成自己独特的IP。

综合实力偏弱，盈利能力提升

看先服招股书，其2019年营收6.27亿元，管理面积1354.3万平方米。通过对25家上市物业公司2019年年报分析发现，17家上市物业公司在管面积超过2000万平方米，16家上市物业公司营业收入超过10亿元，以及管理面积中位数6020万平方米，营业收入中位数12.62亿元。与这些上市物业公司相比，第一服务在营收和管理规模上都有较大差距。

2017年至2019年，首航管理面积分别为731.8万平方米、1062.6万平方米和1354.3万平方米，近三年增长85.06%。无论是在管面积还是增速，第一服务都低于大部分上市物业公司。同期首航收入分别为3.79亿元、4.96亿元和6.27亿元，三年增长64.73%，落后于规模相近的滨江航。

显然，一服的整体实力比较弱。尽管如此，First 的盈利能力近年来有所改善。2017-2019年首服毛利分别为1.23亿元、1.65亿元、2.18亿元，毛利率分别为32.52%、33.29%、34.82%，毛利率分别为继续增加。同期，第一服务净利润分别为4200万元、5300万元和8400万元，净利率分别为11.03%、10.68%和13.42%。

事实上，第一服务高毛利的秘诀与增值服务息息相关。2017年以来，第一服务的增值服务毛利一直领先于绿色生活解决方案和物业管理服务的毛利。2017年至2019年，物业管理服务的毛利分别为4000万元、5100万元及0.73亿元，毛利率分别为25.4%、25.0%及26.8%。

同期增值服务毛利分别为0.52亿元、0.77亿元、0.91亿元，毛利率分别为43.4%、47.1%、46.3%。近三年，绿色人居解决方案毛利分别为0.31亿元、0.37亿元、5300万元，毛利率分别为30.6%、28.8%、34.3%。不难发现，增值服务在毛利率和毛利总额上均领先于其他两项业务，显着拉动了第一项服务的盈利能力。

截至2019年底，第一服务在管建筑面积业务范围已覆盖13个省市20个城市，签约区域业务范围已覆盖19个省市49个城市。具体而言，在合同管理区域方面，除成渝城市群未有项目布局外，京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区区域城市群均有项目布局。这也意味着未来几年一号服务的全国布局将快速推进。

全国布局对于提升物业公司品牌知名度、开辟新的发展空间极为重要，但随之而来的管理挑战等一系列问题也亟待解决。因此，短期内如何提升管理能力以应对项目覆盖面快速扩大带来的挑战，长期内如何推动城市做好内培外延，对城市建设来说极为重要。第一次服务。

业务发展面临不平衡 绿色物业经受考验

从首服业务概览来看，2017-2019年，首服物业管理服务收入占比分别为41.60%、40.85%、43.67%，绿色人居解决方案收入占比26.71%。%、25.98%、24.74%，增值服务收入占比分别为31.69%、33.17%、31.59%。

不难发现，物业管理服务和增值服务的收入占比保持相对稳定，而绿色人居解决方案的收入占比呈现下降趋势。招股书还显示，绿色生活解决方案和增值服务的整体发展正在逐渐落后。

绿居四大具体业务中，占总收入贡献最大的能源运维服务收入占比持续下降，2017-2019年占比分别为70.89%、65.07%和57.43%。相比之下，系统安装服务的收入占比持续提升，从2017年的7.22%逐步上升至2018年的16.51%，2019年进一步提升至22.18%，且该业务与母公司息息相关。绿居解决方案2019年整体营收增速仅为20.04%，2018年增速仅为27.10%，已连续两年低于整体营收增速。

增值服务也呈现出类似的情况。第一服务增值服务板块包括联合营销服务、停车场管理服务等5个细分业务。具体来看，2017-2019年，合作销售服务收入占比持续提升，三年占比分别为40.33%、42.97%、46.39%。该业务与相关房地产公司密切相关。在考验物业管理公司自主经营能力的业主服务方面，First 的家居服务近三年占该板块收入的比重分别为13.46%、9.71%和9.27%，占比已经逐渐下降。

事实上，First 最引以为豪的绿色住宅解决方案并没有想象中的那么好。不少龙头地产企业已经在相关领域进行布局和尝试。

以长城地产为例。早在2010年前后，就形成了成熟的能源管理方案，协助在管项目实现节能减排和成本控制，涵盖数据采集、设施设备、水电消耗等。绿城科技产业服务集团、绿城服务的子公司，已经拥有比较成熟的能效监测和解决方案。而以金茂物业为代表的中型物业企业，早已通过多种方式控制能源消耗，更换更高效的节能设备。

对于First 来说，如何进一步提升在绿色物业服务领域的核心竞争力，找到合适的合作伙伴、客户物业管理能耗预计能达到多少占比，甚至形成自己独特的IP，都具有重要意义。

3月11日，根据科创板挂牌委信息公告，光伏行业巨头天合光能经会议正式挂牌A股科创板。天合光能目前拥有光伏产品、光伏系统、智慧能源三大业务。是民营企业积极探索转型发展综合能源服务市场的代表企业之一。

综合能源服务这一万亿级新兴产业吸引了各界资本的涌入，上市公司更有可能凭借更好的融资能力在未来的市场竞争中脱颖而出。本网对主营业务涉及综合能源服务的上市公司简要统计如下，供参考（如有遗漏请指正）。

协鑫能源科技有限公司

协鑫集团围绕智慧能源和能源互联网产业布局，通过分布式和智慧能源控制与应用，构建电网、热网、天然气管网、信息网络和大数据云平台，以“源-网-销-以“云”能源互联新模式，实现从电力供应商到能源综合服务商的转变。

协鑫集团在综合能源服务市场的拓展，主要依托协鑫智慧能源公司。2019年5月，深交所中小板上市公司协鑫能科(GCL )完成重大资产重组资产交割。协鑫智慧能源有限公司成为公司控股子公司。由此，协鑫能科的主营业务转变为专注于清洁能源项目的开发、投资和运营管理，以及相关领域的综合能源服务，盈利能力得到显着提升。协鑫能科市值约101​​亿元。

新奥能源控股有限公司

新奥能源（02688.HK）为香港上市公司，市值约913亿港元。它是新奥集团的旗舰产业。自1992年开始从事城市管道燃气业务，是中国最大的清洁能源分销商之一。经过不断的战略升级，形成了天然气销售、能源综合服务、能源贸易、能源输配四大核心业务，致力于成为综合性能源服务商。

新奥能源是中国五大燃气集团之一，致力于天然气下游业务，自2018年起向综合能源服务商转型。产业链，依托天然气主业，向综合能源服务业务拓展，为客户提供电、热、冷、气一体化服务。综合能源服务业务现已成为新奥能源业绩增长的驱动力。

中国燃气控股有限公司

中国燃气控股有限公司是一家香港上市公司（00384.HK），总市值约1367亿港元。中国燃气在巩固天然气和液化石油气业务优势的基础上，加快集团战略升级，延伸能源产业链，发展成为国内大型综合性能源服务企业。

中国燃气构建了主业、新业、双翼、全业态的战略发展新格局，着力打造煤改气发展新引擎，发挥主业核心优势。燃气业务推进增值业务和火电业务，发展综合能源业务、装备制造等产业链相关业务，构建中燃发展生态圈，加快集团向综合能源服务商转型。

远东智慧能源有限公司

远东智慧能源股份有限公司是上海证券交易所主板上市公司远东控股集团股份有限公司的控股子公司，市值约100亿元。公司致力于成为全球领先的智慧能源和智慧城市服务商。

围绕“全球领先的智慧能源和智慧城市服务商”的发展战略，智慧能源积极布局以“能源互联网龙头”为核心的智慧能源体系和生态服务体系，特别是基础设施、清洁/新能源、高端装备制造、新能源汽车、智能汽车、互联网和数据中心等重点产业，逐步打造分布式能源、智能电网产品、储能和能效管理、新能源智能汽车核心部件等“能源互联网+”智慧能源体系和生态服务体系。

天合光能有限公司

2020年3月11日，根据科创板挂牌委信息公告，光伏行业巨头天合光能经会议正式挂牌A股科创板。天合光能拥有光伏产品、光伏系统、智慧能源三大业务。是民营企业积极探索转型发展综合能源服务市场的代表企业之一。

2017年起，天合光能推出天合能源物联网品牌，深入探索新能源数字化、智能化转型，并携手众多行业龙头和研究机构成立能源物联网产业创新中心与发展联盟. 构建能源物联网生态圈，全力推进战略转型，从太阳能整体解决方案提供商向光伏智慧能源及能源物联网解决方案提供商迈进，致力成为全球能源互联网的领跑者事物。天合光能根据区域能源供需和分布式能源就地消纳的特点，定制设计了基于“发、储、配、用、用”的能源物联网整体解决方案。

北京京能动力有限公司

京能动力是上海证券交易所主板上市公司，市值约195亿元，隶属于京能集团。

2019年4月，京能电力注册成立北京京能电力有限责任公司综合能源分公司，统筹开展公司综合能源服务业务镇江企业综合能耗管理系统服务商，与京能电力旗下四大区域售电公司形成正向互补。已成功运行。.

2019年12月5日，北京京能延开综合能源服务有限公司正式成立。公司由京能集团北京高新创业投资有限公司增资扩股成立北京延凯能源科技有限公司，公司已成为北京能源集团拓展能源综合服务市场的又一平台.

佛山燃气集团有限公司

佛蓝股份是深交所中小板上市公司，市值约78亿元。公司是广东省乃至华南地区具有实力的城市燃气经营企业。

2020年2月25日，富蓝股份公告称，公司拟将中文名称变更为“富蓝能源集团股份有限公司”，证券简称由“富蓝股份”变更为“富蓝能源”。公司名称及证券简称的变更，有利于公司综合能源等创新业务的发展和战略布局的实现。3月7日，公司公告称，已完成综合能源投资子公司佛山市华悦能源投资有限公司的注册登记手续。