物业管理中的公共能耗的那点事儿

2023-07-08

前言：

前两天，有朋友留言请老周谈谈公共能源消费和公共能源消费共享的问题。 一项重要的工作，不熟悉能源管理，不是一个合格的工程经理、项目经理。

今天老周就简单介绍一下物业管理中的公共能源消耗...

文本：

谈到物业管理中的公共能源消耗，老周认为主要有三点。 一是公共能源消费的配置； 二是公共能源消费统计分析； 三是节能管理与改造。 今天老周只讲了公共能源消费配置和能源消费统计分析两个方面。 关于公共设备节能改造的知识有很多，届时老周会专门写一篇文章来介绍。

1、公共能源消费配置问题

（一）住宅物业

1、首先需要明确公共能源消耗是否包含在物业管理费中？

这主要取决于房产所在城市的规定。 目前国内主要有两种形式。 少数省市实行一费制，即物业管理费包含公共能源消耗费用，业主不再分摊公共能源消耗，如深圳。 另一种模式在大多数省市推行。 物业成本由物业公共服务费、公共能源消费分担费和其他费用组成，公共能源消费由业主分担。

2、公共能源消费共享项目有哪些？

根据大部分省市的规定宁波物业管理条例能耗公示，并非所有公共能源消耗都由业主共享，只有业主使用的公共能源消耗（如：生活水泵用电量、电梯用电量、梯子用电量）物业管理日常服务中的公共能源消耗（如：物业使用、设施设备维护管理、保洁、绿化以及水、电、气价格等其他物业服务过程）中的公共能源消耗不能分摊，从物业公共服务费中支付。

具体如何实施取决于当地法律法规。

（2）购物中心、写字楼等商业地产

对于购物中心、写字楼等商业物业，行业一般不实行公共能耗共享，只是加收商户（租户）的电费、水费。 从去年开始，国家不允许直接加收商户（租户）的水电价格，而必须遵循政府规定的水电价格，但商场、写字楼业主或物业管理人可以额外收取水费和电费。电费或水电损害分摊（行业内大多收取水电服务费，和以前一样），这是国家政策允许的。

2、公共能源消费统计、分析与管理

1. 私人和公共能源消费的定义

老周一般将物业管理区域的能源消耗分为专有能源消耗和公共能源消耗，具体描述为：

(1)自有能源消耗。 由客户（房东、租户、其他用户等）支付的能源消耗。 包括：客户（业主、租户、其他用户等）使用和分担的公共水、电、燃气、暖气等费用的能源消耗。 简而言之，就是业主或物业管理部门可以收取费用的能源消耗。

(2)公共能源消费。 业主或物业管理方支付的能源消耗包括水、电、燃气、暖气等能源的损失。

（3）公共能源消耗量计算公式：公共能源消耗量=业主或物业管理方缴纳的能源消耗费-专有能源消耗量（业主或物业管理方可收取的能源消耗量）。

2、公共能源消费日常管理

（一）建立“能源消耗计量台账”项目

（二）抄表要求

(3)公共能源消费分析与控制

三、公共能源消费计算与统计分析注意事项

1、抄表同步。 工程部门抄送水、电等一般表的时间应与供电、水、气等部门抄表时间同步，抄表误差时间不应超过±2天; 工程部抄取专有能耗表（即：业主、租户、其他用户等）的时间应与总部内部时间保持一致，抄表误差时间不应超过±2天。

2.统一公共能源消费和私人能源消费的计算数据口径。 现在：

3、分析公共能源消耗情况，需要同时核对：（1）供电局（水务局）抄表数据（即：账单数据，包括用量和金额），（2）内部水电指挥部抄录的数据，（3）用户水电消耗量及金额，（4）水电消耗量及公共能源消耗量等数据。

原因：全国用电量，总部计量采用峰谷分级计量方式（住宅方面，业主实行阶梯电价）； 用水实行阶梯水价。 因此，单纯对“量”或“额”进行统计和分析，并不能清晰地反映公共能源消费的控制状况。 只有将两者结合起来，相互检验，才能分析透彻、清晰。

4、总部应认真审核项目报送的公共能源消费统计表

由于各种客观和监管原因，项目报送的公共能源消费表或多或少存在统计和计算错误，或者对公共能源消费异常情况分析简单、不深入； 这些必须由总部工作人员认真检查，并督促项目整改。

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