我市对现有《宁波市住宅小区物业管理物业管理条例》施行新闻发布会

2022-11-27

住宅小区的物业管理事关广大群众的生活质量，事关城市公共安全和社会和谐稳定。为解决物业管理难题，提高业主自治能力，提高物业管理服务水平，我市对现行的《宁波市住宅小区物业管理条例》进行了修订。

昨日下午，我市召开贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）新闻发布会。新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》共9章98条，明确了物业管理区域、业主及业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护等。等宁波物业管理条例能耗公示，将于今年4月1日起施行。

关键词物业管理系统

为完善物业管理体制机制，推动形成党建引领、业主自主、政府监督、各方共同参与的合力，本条例主要作如下规定。

一是注重发挥社区党组织在物业管理中的带头作用。明确本市建立健全社区党组织领导、各方共同参与的小区基层治理体系。具体内容已经明确规定；

二是进一步明确相关部门和单位的管理职责。《条例》明确了市和区（县、市）政府及其有关主管部门、乡（街道）、居（村）委会在物业管理活动中的职责分工，规定了住房和城乡建设管理工作。各部门负责物业管理。对活动的引导、监督和管理，同时明确规定有关部门加强执法进社区的职责，及时依法处置居住小区内的各类违法行为。办公室）指导、监督业主大会的召开，

关键词物业管理区

物业管理区域的划分是物业管理实施的前提。考虑到实践中划分调整条件和程序不够明确的问题，公众在实践中的反映比较强烈。同时，车位、车库不能第一时间满足业主需求等问题也是为此，《条例》结合实际情况，明确规定了物业管理区域划分和调整的条件和程序。对平时停车人防工程的设置和管理作出了具体规定。

关键词

业主大会和业主委员会

为解决实践中业主大会召开难、业主委员会履职运作不规范、物业资金账户开立和使用随意性等问题，《条例》主要作出如下规定：

一是细化业主大会筹备和召开的具体程序。条例明确规定了业主大会筹备组的编制、人员构成、工作职责、经费保障等，并规定本市物业管理综合信息平台提供业主大会系统免费供业主使用，提供方便和规范业主大会的召开。, 权威方式；

二是规范业主委员会履行职责。《条例》明确了业主委员会应当履行的日常职责、业主委员会及其成员不得从事的行为，规定了业主委员会不履行或违法履行的处理办法和法律责任。职责；

三是加强业主大会、业主委员会对物业公积金的规范管理。条例明确规定业主委员会建立基本账户，探索实施业主大会统一的社会信用代码证书管理制度。

关键词 前期物业管理

实践中，存在物业服务收费高低、物业服务“质价不符”等问题。主要原因是在物业管理初期，业主大会尚未成立。大会成立后很难调整。

条例规定，物业前期服务费应当符合物业前期服务标准和服务水平。实行政府指导价的，价格主管部门应当制定并动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。此外，《条例》还规定了前期物业服务合同的订立、物业前期服务公司的职责、物业交付的验收、材料的交接、物业维护的责任等。

关键词 物业管理服务

针对物业管理中存在的服务质量参差不齐、资金收支不透明等问题，引发财产矛盾纠纷，《条例》主要作出如下规定：

一是规定物业服务收费的规范标准。市物业管理部门应当会同物业管理行业协会，公开发布本市住宅小区物业服务项目内容和标准指南。物业管理行业协会应当定期监测并发布物业服务项目。供业主与物业服务公司协商物业服务费时参考的成本信息和定价规则；

二是对物业服务企业应履行的职责作出具体规定，对建立物业服务质量评价体系、物业管理星级等激励机制作出明确规定；

三是对各类物业服务收费的内容和方式、物业相关费用收支明细的公示、物业费收支异议的处理、监督管理等进行全面规范，投诉和举报等

关键词物业使用与维护

为解决业主共有物业管理维护不足、老旧小区专项维修资金筹集困难、专项维修资金使用效率低下等问题，《条例》主要作出如下规定：

一是具体列举物业管理区域内应当禁止的违法行为，同时规范物业装修、车辆通行和停车等；

二是对共有部分财产的所有者权利和共有设施设备产生的收益的界定、使用、归属和保护作出规定；

三是规定专项维修基金的设立、管理、存放和使用，以及应急储备金和日常小额维修基金的设立、使用和监督。

关键词 监督管理与保障

为加强有关部门对物业管理活动的日常监督，完善物业矛盾纠纷化解机制，确保住宅小区日常物业管理不缺位，条例规定，物业管理综合信息平台在城市应该建立。综合信息平台应有物业管理法律法规。、物业管理区域信息查询、业主大会和业主委员会信息在线备案、移动互联网业主大会、建设单位和物业服务公司基本信息查询、物业保修和专项维修基金查询、小区物业服务费缴费查询、

同时，还需建立信用监管体系、物业管理备案文件合法性、规范性审查制度、“执法进社区”责任清单制度、应急物业服务制度等，完善多元化产权矛盾纠纷化解机制。

条例施行后，市人大将按照条例动态维护、全生命周期管理的要求，加强对条例实施情况的宣传监督，督促政府有关方面严格履行职责。依法合规，推动相关配套制度和保障措施及时制定实施，确保条例正确有效实施并取得实效。

●相关链接

相关配套政策

并将出台保障措施

市住建局作为市物业管理部门，在下一步《条例》实施过程中，将采取具体措施确保新旧《条例》顺利衔接和衔接？

市住房和城乡建设局副局长黄玉林表示，为确保新修订《条例》贯彻落实和无缝对接，市住房和城乡建设局将着眼当前实际根据全市物业管理和广大业主的工作需要，按照《条例》相关授权规定，起草出台一系列配套政策和保障措施，为物业实际经营提供准确、合法的政策依据和支持管理。

为切实解决业主委员会设立难、履职难、监督难等问题，制定《业主大会议事规则》、《业主管理条例》等市级示范文本，完善和完善规范业主大会和业主委员会的运行体制机制。按照《条例》有关创新突破条款的要求，会同发展改革、民政、司法、税务等部门，探索研究建立运行体系等创新配套制度。物业管理委员会，业主大会社会统一信用代码证书管理制度。管理逐步融入基层社会治理，形成有法可依的政策体系；

目前，《宁波市物业专项维修资金管理办法》同步修订，《宁波市住宅物业保修资金管理办法》正在起草中，有效解决物业维修使用和质量维修中的一系列问题。资金;

在规范和提升房地产企业服务能力方面，制定《物业服务合同（示范文本）》、《物业服务项目内容及标准指引》等政策性文件，进一步规范房地产企业的权利和义务。物业服务企业，加强对物业服务行业的监管。监督引导，确保物业服务费收支阳光、公开、透明，维护业主和物业服务企业双方的合法权益；

此外，在加强基层化解矛盾能力建设方面，市住建局下一步将与市司法局合作，建立健全基层执法责任清单制度。物业管理领域相关部门，共同建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任制。依法及时处理居住区各类违法行为的机制。

下一步，市住建局还将结合数字化改革专项行动，开发全市物业管理综合信息平台并投入使用。

记者 周可娜

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关于实施《宁波住宅小区物业管理条例》的新闻稿

住宅小区的物业管理关系到广大人民群众的生活质量、文明城市建设和社会和谐稳定。我市高度重视住宅小区物业管理的立法工作。早在1997年，市人大常委会就审议通过了《宁波住宅小区物业管理条例》，随后分别于2001年和2009年进行了修订。现行条例自2010年1月1日起施行以来，对规范我市住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民小区居住质量和居住环境发挥了重要作用。但是，物业管理中还存在一些制约日常生活和生活环境质量进一步提升的现实问题，与人民群众的愿望和要求还有不少差距，特别是随着城镇化进程的加快和物业服务覆盖面的不断扩大，物业管理活动产生了许多亟待解决的新情况、新问题。这些问题已成为广大人民群众和媒体普遍关注的焦点。为解决物业管理问题，提高业主自主权，提高物业管理服务水平，构建和谐宜居的住宅小区，需要在总结提炼我市物业管理实践经验的基础上修订条例。

2020年10月，市政府在深入研究前一阶段的基础上，将修订草案报市人大常委会审议。市人大常委会分别于2020年10月、2021年4月和8月进行了三次审议。期间，市人大常委会有关工作机构广泛征求市级有关部门和单位、各区县（市）人大常委会、基层立法联络点等各方面的意见。组织召开座谈会20余次，听取有关部门、乡镇（街道）、物业服务企业、行业委员会和居民代表的意见，走访一批居民小区。市人大常委会还组织30组市级领导干部代表带领队伍进入人大代表联络站开展主题接待活动，征求意见建议，共接待市人大代表129人、群众代表164人，收到意见建议719件。此外，市人大常委会相关工作机构借助永牌APP、宁波市人大微信公众号和基层立法联络点，对关键立法问题开展了线上线下问卷调查，确保立法反映群众意愿，有坚实的舆论基础。2021年8月31日，市人民代表大会常务委员会第三十九次会议审议通过了条例修正案。2021年9月29日经第十三届省人大常委会第三十一次会议通过后，该条例将于今年4月1日起施行。修订后的条例共九章98条，主要内容如下：

1.关于物业管理系统。为完善物业管理制度宁波物业管理条例能耗公示，促进形成党建引导、业主自治、政府监督、各方参与的合力，条例主要作出以下规定：一是重视社区党组织在物业管理中的引领作用。明确全市在社区党组织领导下、各方参与下建立健全居民社区基层治理体系，同时明确社区党组织参与业主大会筹备、协助审查业主委员会委员候选人资格等党建指导的具体内容。 及以无表决权代表身份出席业主委员会会议;二是进一步明确相关部门和单位的管理职责。《条例》明确了市、区（县、市）政府及其有关主管部门、乡（街道）、居民（村）委会在物业管理活动中的职责分工，规定住房和城乡建设管理部门负责对物业管理活动的指导、监督和管理，同时明确了各有关部门对物业管理活动的责任。 加强执法进社区，及时依法处置居民社区各类违法行为，强化地域管理责任。明确了乡镇政府（街道办事处）在指导和监督业主大会召开、业主委员会组建、改选换任、日常履行职责等方面的具体职责。

2.关于物业管理区域的划分和调整。物业管理区域的划分是实施物业管理的前提，考虑到实践中存在划分和调整的条件和程序不够明确的问题，实践中群众的反应更强烈，同时，停车位和车库不能首先满足业主的需求等问题也更加突出， 为此，《条例》结合物业管理区域划分和调整条件、程序等实际情况，明确规定了在售建筑单位、出租车车位、车库及公告车位、车库处置和道路车位设置，对平时使用的人民防空工程管理作出了具体规定。

3、关于业主大会、业主委员会。为解决实践中业主大会召开难、业主委员会履行职责运作不规范、物业资金开立、资金使用随意等问题，条例主要作出以下规定：一是细化业主大会筹备召开的具体程序。条例明确规定了业主大会筹备组的编制、人员构成、工作职责、经费保障等，规定市物业管理综合信息平台免费提供业主会议系统供业主大会使用，为业主大会的召开提供便捷、规范、权威的方式;二是规范业主委员会职责履行。《条例》具体列举了业主委员会应当履行的日常职责、业主委员会及其成员禁止的行为，规定了业主委员会不履行或者违法履行职责的处理途径和法律责任;三是加强业主会议、业主委员会对物业共同基金的规范化管理。条例明确规定，业主委员会要开立基础账户，探索实行统一的业主会议社会信用代码证书管理制度。

4.关于早期物业管理。实践中存在物业服务费高低、物业服务“质量价格不一致”等问题，主要是因为物业管理初期，业主会尚未成立，物业服务费由建设单位与物业服务企业协商确定， 而且后期业主大会成立后很难调整。条例规定，前期物业服务费应当符合前期物业服务标准和服务水平。实施政府引导价的，定价主管部门应当制定并动态调整相应的基准价格及其浮动幅度，并定期向社会公布。此外，条例还规定了前期物业服务合同的订立、前期物业服务企业的职责、物业交付材料的承接检查和移交、物业保修责任等。

5. 关于物业管理服务。针对物业管理中服务质量参差不齐、资金收支不透明的问题，条例主要作出以下规定：一是规定物业服务费规范性标准，市物业管理部门会同物业管理行业协会公开发布本市住宅小区物业服务项目内容和标准指引; 物业管理行业协会应当定期监测并公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业服务企业在议算物业服务费时参考;二是对物业服务企业应履行的职责作出具体规定，明确建立物业服务质量评价体系、物业管理星级评定等激励机制;三是综合规定了各类物业服务费的内容、收费方式、物业相关收费收支明细的公布、物业费收支异议的处理、监督管理、投诉举报等。

6.关于物业的使用和维护。为解决业主共有财产管理维护不足、老旧小区专项维修资金筹措困难、专项维修资金使用效率低下等问题，条例主要作出以下规定：一是具体列出了物业管理区域内应禁止的违法行为， 同时规范物业装修、车辆通行、停车等行为;二是规定了财产共有部分、公用设施设备所得的定义、使用、所有权和保护;三是规定了专项维修基金的设立、管理、存放和使用，以及应急储备金和日常小额维修基金的设立、使用和监督。

7.关于财产监督、管理和担保。为加强有关部门对物业管理活动的日常监管，完善物业矛盾纠纷化解机制，确保居民小区日常物业管理不缺，条例规定，应当建立全市物业管理综合信息平台，综合信息平台应当有物业管理法和物业管理法的公示。 法规、物业管理区域信息查询、业主大会及业主委员会信息在线备案、移动互联网业主大会、建设单位及物业服务企业基本信息查询、物业保修及专项维修资金查询， 同时要建立信用监管制度，规范性审查制度 物业管理备案文件合法性审查制度， 建立“执法到社区”责任清单制度、应急物业服务制度等，完善多元化财产矛盾纠纷化解机制。

条例实施后，

市人大将按照法律法规动态维护和全生命周期管理的要求，加强《条例》的宣传贯彻，督促政府有关部门依法严格履行职责，推动相关配套制度和保障措施及时制定和落实。 确保条例正确有效实施，取得实效。